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10 conseils pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Il est de plus en plus difficile pour un ménage de devenir propriétaire sans un apport minimum. La situation s’est particulièrement aggravée ces derniers mois avec le net durcissement opéré par les banques.

Les effets de la crise

Jusqu’en 2010, les banques de réseau et les établissements spécialisés faisaient preuves d’une grande souplesse quand il s’agissait d’obtenir un prêt immobilier sans apport.

La crise étant passée par là, aujourd’hui la primo accession s’apparente plutôt à un parcours du combattant. Le marché de l’immobilier inquiète investisseurs et prêteurs et la situation financière des banques n’autorise plus une grande marge de manœuvre.

La raison de ce retournement tient principalement à la réforme bancaire résultant de l’accord de “Bâle 3” qui fait obligation aux banques de renforcer leurs capitaux propres. Pour y parvenir, elles gèlent plus de fonds et prennent moins de risques et notamment les risques liés au crédit.

Comment on peut devenir propriétaire sans aucun apport

Face aux difficultés rencontrées pour devenir propriétaire immobilier, de nombreux ménages font alors le choix d’attendre des jours meilleurs. Certes, le décret qui vient de paraitre sur l’encadrement des loyers devrait préserver les locataires de hausses trop importantes mais les arguments qui plaident en faveur d’une acquisition immobilière sont nombreux et peuvent inciter à franchir le pas.

D’autre part, contrairement à ce qui est souvent rapporté par la presse, il est encore possible de faire l’acquisition d’un logement sans disposer d’un capital. Voici nos 10 conseils pour obtenir le sésame. Certains sont plus importants que d’autres, mais en réalité le moindre détail va compter pour atteindre l’objectif.

Dix conseils pour obtenir un prêt immobilier

Soigner la constitution de son dossier

Obtenir un prêt immobilier sans apportVous voulez marquer des points auprès de votre banquier ? Montrez-vous rigoureux quand vous constituerez votre dossier. Pliez-vous aux exigences du service des engagements de la banque chargé d’analyser votre demande. Ne semez pas le doute en omettant des informations ou en vous montrant trop imprécis dans vos réponses.

Transmettez les documents au fur et à mesure qu’ils vous sont demandés. Rien n’est plus désagréable pour votre conseiller d’avoir à vous relancer pour obtenir les renseignements souhaités.

Faire une étude de financement préalable

C’est une preuve de sérieux que se présenter à la banque avec un projet précis ainsi qu’une première ébauche de plan de financement. Peut importe que vous ayez signé un avant-contrat ou non. Ce qui est efficace c’est de montrer qu’être propriétaire sans apport n’empêche pas d’avoir une démarche responsable et que vous consacrez du temps à votre projet.

Pour cela, vous pouvez utiliser les différentes calculettes financières que vous trouverez sur Internet comme celles à disposition sur le site internet de creditas. Elles vous permettront de déterminer votre capacité d’emprunt et calculer votre taux d’endettement. Ces éléments serviront ensuite de base aux  différents entretiens que vous mènerez avec les banquiers

Attendre d’avoir trois mois de relevés positifs

Les critères d’analyse d’une demande de pret immobilier portent sur de nombreux éléments dont l’apport personnel constitue seulement l’un d’entre eux. Si vous ne disposez pas de capital pour investir dans votre projet, vous avez alors intérêt à soigner les autres points qui de votre dossier et notamment la présentation des comptes bancaires. C’est un élément important car la banque analyse votre capacité à rembourser les futures échéances d’emprunt en calculant l’endettement mais aussi en vérifiant la bonne tenue des comptes.

C’est pourquoi, si vous avez eu un incident de paiement (prélèvement rejeté ou chèque impayé) il est préférable de vous abstenir de déposer une demande. L’idéal consistant à présenter des relevés avec un solde créditeur, il est plus judicieux de reporter d’un ou deux mois votre projet.

Différer la réalisation de certains travaux

Un autre critère de l’analyse bancaire porte sur le taux d’endettement. Si vous envisagez d’être propriétaire d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien et que celui-ci nécessite des travaux, nous vous conseillons d’en reporter la réalisation pour tout ou partie.

Il est en effet préférable de présenter un dossier avec un ratio d’endettement inférieur à 30%, même si d’une manière générale on peut aller jusqu’à un peu plus d’un tiers de son salaire. C’est un aspect encore plus important lorsque le risque repose sur un seul salaire.

S’adresser à un courtier en crédit immobilier

En tant que professionnel du financement, le courtier est susceptible de vous apporter une aide précieuse. D’abord en faisant un bilan précis de votre situation patrimoniale et financière, ensuite en contrôlant la faisabilité de votre projet. Il est en outre susceptible de vérifier si vous entrez dans le cadre des aides de l’Etat dont le PTZ Plus, mais aussi des prêts locaux des collectivités locales. Ces aides à l’accession entrent dans le calcul de l’apport personnel.

Mais le principal atout des courtiers tient à leur réseau de partenaires financiers. Leur connaissance du marché leur permet de sélectionner les banques les plus aptes à accepter le dossier. C’est d’autant plus important quand on envisage de devenir propriétaire sans apport.

Nous vous conseillons vivement de faire jouer la concurrence. Vous avez le choix entre les courtiers locaux et nationaux. Les premiers présentent l’avantage d’être souvent plus disponibles. De plus, la relation de proximité qui se noue avec les banques locales sera un atout  non négligeable.

Quant  aux seconds, ils vous feront bénéficier de leur important volume de dossiers traités chaque année qui en font des partenaires très appréciés des prêteurs.

Mais si certains courtiers en prêt immobilier se contentent de la commission que leur versent les banques, d’autres n’hésitent pas à prélever des honoraires, pratiquant ainsi une double rémunération. La question des frais de courtage doit être abordée dès la première rencontre. Dans tous les cas, les courtiers doivent avoir le statut d’intermédiaire en opérations bancaires (IOB) et être inscrit dans un registre spécifique tenu par la Banque de France.

Demander la caution des proches

Si votre projet présente un risque trop important pour la banque, vous pouvez proposer la caution d’un tiers (un parent de préférence). Sachez toutefois que cette décision peut avoir des conséquences importantes pour le cautionnaire en cas de défaillance de votre part.

Toutefois, lorsque la qualité de la relation familiale le permet, il est claire que la solution de la caution personnelle  peut faire pencher le dossier en faveur du candidat à l’accession à la propriété.

Sachez que souvent la banque propose de garantir l’emprunt auprès d’une société de caution privée qui en général lui appartient. Cette garantie est souvent préférable aux sûretés réelles comme l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers.

Se montrer raisonnable sur le prix d’achat

Inutile de présenter une demande qui a toutes les chances d’être refusée. Montrez-vous raisonnable dès le début et n’engagez pas de négociations sur la base d’un projet qui ne tient pas la route, vous risqueriez de perdre votre crédibilité.

Commencez par cerner vos besoins. Quel type de logement ? Quelle surface habitable ? Quelle capacité d’emprunt ? Pour une première acquisition, ne vous montrez pas trop exigeant. Visez une petite maison ou un appartement avec surface suffisante, de préférence qui nécessite un rafraichissement que vous êtes capable de réaliser vous même.

Il sera toujours temps de vous montrer plus ambitieux lors d’une deuxième acquisition. Vous pourrez alors sans difficulté devenir propriétaire d’un logement plus grand et vous bénéficierez d’un capital grâce à la revente du premier bien.

Privilégier les établissements spécialisés

Les banques de réseaux sont les prêteurs les plus exigeants. Elles ont particulièrement resserrées leurs positions en matière de financement. En revanche, les établissements spécialisés tel le Crédit Foncier, le Crédit Immobilier de France, GE Money Bank, Cetelem Immobilier et bien d’autres permettent plus facilement de d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel et financent en général les frais annexes (frais de notaires et frais de garanties).

De plus, ces établissements permettent encore d’emprunter sur des durées longues, à la différence des banques de réseau qui ont baissé la moyenne de leurs prêts immobiliers et qui financent rarement au delà de 25 ans.

Souscrire aux services de la banque

La Loi Lagarde portant réforme sur le crédit consommation comportait un chapitre sur l’assurance-crédit. En mettant fin au monopole bancaire, elle a favorisé la concurrence et permis aux emprunteurs de souscrire une délégation d’assurance de prêt en dehors de la banque.

Mais cette faculté ne vous sera aucunement utile en cas de refus de financement. Comprenez par là que l’on n’est pas en position de force quand on cherche à obtenir un prêt immobilier et qu’on ne dispose pas d’apport.

C’est pourquoi, si vous tenez à votre projet, nous vous conseillons de souscrire aux services proposés par la banque. Optez pour l’assurance de groupe qui a en outre le mérite de comporter d’excellentes garanties et qui permet souvent aux emprunteurs de moins de 30 ans de bénéficier certaines réductions tarifaires.

Il est par ailleurs possible qu’on vous demande de souscrire à un contrat multirisques-habitation. Là encore faites preuve de souplesse et acceptez la proposition de votre banquier. Les tarifs proposés en matière d’assurance se situent en général dans la fourchette du marché et les garanties sont jugés satisfaisantes. En plus rien ne vous empêche de résilier dès la fin de la première année et de faire à nouveau jouer la concurrence.

Soigner le reste à vivre

Un des éléments les plus importants de l’analyse de votre dossier va porter sur  le “reste à vivre“, c’est à dire le montant dont vous disposerez une fois que vous aurez payé les échéances de crédit. Ce critère s’apprécie avec le taux d’endettement et concoure à mesurer la solvabilité du ménage. Il est donc nécessaire, lorsqu’on ne dispose pas d’apport personnel, que la demande de prêt immobilier présente un ratio de “reste à vivre” suffisant.

Pour cela, songez à négocier l’ensemble des dettes. soldez les petits prêts à la consommation qui restent à courir et qui n’ont pas un capital restant dû important. Cela peut-être par un prêt familial par exemple. Votre endettement sera le même mais votre dossier sera meilleur.

Nous espérons que cet important dossier vous sera utile et vous aidera à devenir propriétaire de votre logement. C’est toute l’ambition de l’équipe de Fil-Du-Crédit. Aussi, n’hésitez pas à relayer cet article dans les réseaux sociaux (facebook, twitter…) et à rendre service à vos amis.

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