Accueil » Règlementation » Acheter ou léguer un bien démembré : mode d’emploi

Acheter ou léguer un bien démembré : mode d’emploi

Qu’il s’agisse d’organiser la transmission de son patrimoine ou de protéger son conjoint ou encore optimiser l’aspect fiscal d’un investissement, le démembrement de propriété apporte bien des réponses, à condition d’être bien conseillé.

Définition

C’est l’Article 544 du Code Civil qui définit la propriété et fixe les règles de la séparation des droits qui s’y rattachent, c’est-à-dire du démembrement.

  • L’usufruit : donne le droit de jouissance : pour un bien immobilier, il s’agit de la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.
  • La nue-propriété : permet de disposer du bien (à condition de respecter les droits de l’usufruitier).

Les deux droits réunis forment la pleine propriété.

Les droits rattachés à l’usufruit et au nu-propriétaire

Demembrer un bien immobilier

Le droit de jouissance appartient à l’usufruitier. Ce dernier peut librement occuper le logement, y loger sa famille ou des connaissances ou encore le louer et en percevoir des revenus locatifs. En contrepartie, il doit maintenir le logement en bon état.

Son décès marque la fin du démembrement de propriété. L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire dispose alors pleinement du bien. Au décès de ce dernier, le droit est transmis directement à ses héritiers.

A savoir : la vente du bien ne peut s’effectuer que si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent. En revanche chaque droit peut être cédé séparément.

Fiscalité

La fiscalité qui s’applique au démembrement de propriété dépend de la valeur attribuée à chacun des droits. Celle-ci est établit en fonction d’un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier et du nu-propriétaire au moment où ils entrent en possession du droit.

Valeur des droits démembrés
Âge Usufruit Nu-propriété
– de 21 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
Après 91 ans 10% 90%

 L’’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers. Il doit en outre régler les impôts locaux.

Cession 

Lorsqu’un bien immobilier démembré est vendu, il est tenu compte du prix de cession en pleine propriété et de la part de la valeur fiscale du droit attribué à chacun. Il en va de même pour la cession du droit d’un bien acquis en pleine propriété.

Calcul de la plus-value sur un bien démembré

Calculer la plus-value sur la cession d'un bien démembréEn cas de revente d’un droit acquis en l’état, le calcul de la plus-value s’effectue sur la base du prix d’acquisition dudit droit. Lorsqu’un bien est revendu en pleine propriété après avoir réuni les deux droits on distingue trois cas :

  1. Les deux droits ont été achetés séparément à titre onéreux : la plus-value se calcule sur la base de la somme du prix d’achat des deux droits démembrés.
  2. Un des droits provient d’une donation ou d’une succession : on retient la valeur indiquée au jour de la donation ou succession.
  3. L’usufruit est acquis après le décès de l’usufruitier : la plus-value est calculée sur la valeur vénale au moment ou le droit a été transmis.

Droits de succession

Le mécanisme du démembrement de propriété est idéal pour transmettre une partie de son patrimoine et pour protéger son conjoint. En effet, l’usufruit survivant lui assure au conjoint de continuer à occuper le logement familial après le décès ou de percevoir des revenus complémentaires si le bien démembré correspond à un investissement locatif.

Au décès du deuxième époux, les héritiers récupèrent le logement sans avoir à régler de droits de succession, le calcul se faisant uniquement sur la nue-propriété.

ISF

Pour le nu-propriétaire, l’intérêt fiscal du démembrement de propriété réside dans le fait d’échapper à l’ISF car le bien entre dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa pleine propriété. Dans le cas où l’usufruit porte sur une partie d’un immeuble, l’SF est calculé sur la fraction de valeur de l’immeuble détenue.

Acheter un bien démembré

Acquisition d'un logement en nu-propriétéL’investissement immobilier en nue-propriété procède d’un montage juridique complexe dont le principe repose sur le démembrement temporaire du logement sur une période déterminée au départ.

L’investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété et bénéficie ainsi d’une décote importante sur le prix de vente. Souvent, le montage se fait avec un bailleur social qui achète l’usufruit et qui disposera des droits locatifs. Il s’agit pour ce dernier d’augmenter le parc de logement social tout en maîtrisant les investissements.

Il prendra également en charges tous les frais d’entretien du logement. Au terme prévu, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et dispose alors de la pleine propriété.

L’intervention d’un bailleur social évite tous risques de requalification par les services fiscaux, cette disposition étant admise par le Code Fiscal.

L’investisseur en acceptant de faire impasse sur les revenus locatifs sur une durée allant en générale de 15 à 20 ans profite ainsi de trois avantages :

  1. Une réduction relativement importante sur le prix de vente du logement.
  2. Aucune recherche de locataire, pas de soucis de gestion ou de retard de loyers.
  3. Des frais notariés doublement réduits du fait que l’investissement est généralement réalisé dans l’immobilier neuf et compte tenu de la décote de la valeur.

Acquisition dans le cadre d’une SCI

Lorsque le bien démembré est détenu par une SCI, les droits de vote sont répartis entre les droits :.

  • L’usufruitier prend les décisions sur les éventuels bénéfices de l’exercice réalisés par la SCI.
  • Le nu-propriétaire prend les autres décisions.

Comme pour la vente d’un immeuble démembré, la cession de parts d’une SCI nécessite l’accord des deux parties.

Gestion du logement et paiement des charges

Les charges relatives au logement sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire de la façon suivante :

  • Usufruitier : il a la charge de tous les travaux d’entretien et les charges locatives et éventuellement de copropriété. Il règle en outre les impôts locaux comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation.
  • Nu-propriétaire : il prend en charge les gros travaux de rénovation ou de réparation.

En cas de copropriété, les deux parties désignent un mandataire qui les représente aux assemblées.

Usufruit temporaire

Il est possible de limiter la durée de l’usufruit. La transmission temporaire permet au nu-propriétaire d’échapper pendant une certaine période à l’ISF sans pour autant entamer son patrimoine. Elle doit néanmoins représenter un réel avantage pour l’usufruitier.

Il est généralement admis par l’administration fiscale que l’usufruit temporaire dure au moins 3 ans. Au terme, le nu-propriétaire récupère ainsi la totalité des droits au terme.

© 2012 Fil du crédit | Agence web CUBE
En poursuivant votre visite, vous acceptez l'utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus