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Peut-on annuler un compromis de vente après le délai de rétractation de 10 jours ?

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La Loi Scrivener protège les acquéreurs et encadre strictement le processus d’achat immobilier. Elle permet notamment à un acheteur de changer d’avis pendant un délai de 10 jours qui court à compter du lendemain de la réception du compromis de vente (transmis en principe en courrier recommandé avec accusé de réception). Une fois passé le délai de rétractation, l’acquéreur est définitivement engagé et ne peut annuler le compromis sauf en cas de non réalisation d’une clause suspensive ou de vice caché.

Les clauses suspensives

La vente immobilière est en général réalisée sous conditions. Les clauses suspensives peuvent être insérées librement dès lors qu’elles sont acceptées par les deux parties.

La clause d’obtention de prêt

La clause suspensive d’obtention de prêt est une condition de fait pour tout acquéreur qui a recours à un financement. Elle joue donc même si elle ne figure pas dans l’avant contrat. Veillez à ce que les caractéristiques du prêt immobilier demandé soient en tous points conformes à celles qui figurent dans le compromis, notamment le montant, le taux et la durée. La clause ne pourra pas être évoquée en cas de refus de prêt sur un montant différent de celui inscrit dans le compromis.

annuler un compromis de vente apres dix jours

Les autres conditions

D’autres conditions suspensives peuvent-être insérées dans l’avant contrat comme l’obtention d’un permis de construire ou le non exercice du droit de préemption par la commune.

Attention : une clause dont la réalisation ne relève que de la volonté de l’acheteur sera considérée comme potestative et ne sera pas acceptée en cas de litige (exemple la vente préalable d’un bien immobilier).

annuler un compromis pour changement de situation apres 7 jours

Les vices cachés

Dans la pratique, les acquéreurs découvrent les défauts une fois qu’ils habitent dans le logement. On n’entre donc plus vraiment dans le cas de l’annulation d’un compromis de vente. Attention les vices apparents dont les nuisances auraient été insuffisamment mesurées ne seront pas retenus par les tribunaux.

Pour que le vice caché entraîne l’annulation de la vente ou une baisse significative du prix (au choix de l’acquéreur), le logement doit être impropre à son utilisation.

Annulation pour « changement de situation »

C’est un cas de figure que les professionnels de l’immobilier connaissent bien. Il arrive que la situation de l’emprunteur change de manière brutale après la signature du compromis de vente au point de remettre en cause l’achat immobilier : une séparation, un licenciement ou une raison familiale peut empêcher les acquéreurs de respecter leur engagement.

Malheureusement ces situations n’ont pas été prévues par le législateur et n’offrent pas de cadre juridique à l’annulation  de la vente. Dans la plupart des cas, les acquéreurs perdront l’acompte versé et l’affaire en restera là.

Les clauses spécifiques

Certaines clauses permettent d’anticiper sur un éventuel « désistement » des acquéreurs. La clause pénale fixe le montant des dommages et intérêts que les acheteurs devront verser au vendeur si la vente ne se réalise pas (hors non réalisation des conditions suspensives). Dans certains cas, il est possible d’insérer une clause de dédit qui fixe une indemnité supérieure au montant de l’acompte au cas où l’une des parties renonce à parfaire la vente.  Elle reste néanmoins rarement utilisée.

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