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Assurer un crédit relais

Il arrive parfois que l’on ait recours à plusieurs emprunts pour financer l’achat d’un bien immobilier. Dans ce cas, chacun d’eux doit être garanti séparément. L’assurance du prêt relais fait elle l’objet d’un traitement spécifique du fait de l’absence d’amortissement. Il n’en reste pas moins que le contrat doit comporter les mêmes garanties que pour les prêts amortissables.

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Caractéristiques de l’emprunt

Proposé aux propriétaires d’un bien immobilier à la vente et parfois appelé « crédit achat-revente » (dont le fonctionnement diffère toutefois), ce type d’emprunt permet d’acquérir un nouveau logement avant même d’avoir vendu.

Pour ce faire, la banque va consentir une avance à valoir sur la vente de l’ancien logement.

Il entre donc dans le cadre des financements dits in fine, c’est à dire qui ne se remboursent qu’au terme du contrat qui sera dans notre cas la première survenance d’un des évènements suivants :

  • La vente du bien immobilier
  • Le terme prévu des deux ans

Les garanties obligatoires d’une assurance de prêt relais

Les garanties de l'assurance de prêt relaisLa question de savoir s’il faut assurer un crédit relais mérite une réponse formelle et sans équivoque : oui, c’est à la fois nécessaire et obligatoire.
Nécessaire parce qu’il serait très imprudent de ne pas garantir une dette aussi importante -même si elle est de courte durée- et obligatoire parce que la banque ne prendra jamais le risque de prêter de l’argent sans exiger en retour que la somme soit assurée.
Les garanties obligatoires restent les mêmes que celles exigées pour n’importe quel emprunt amortissable à savoir :

  • Le décès
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (3e catégorie de la sécurité sociale)
  • La perte totale ou partielle d’autonomie (2ème catégorie de la sécurité sociale). La différence entre les deux, porte essentiellement sur le taux minimum d’invalidité pour que la garantie puisse jouer, à savoir 33% ou 66% suivant la couverture choisie.
  • L’incapacité totale de travail.

Compte tenu de la relative courte durée prévue, il n’est en revanche pas utile de souscrire à des options comme l’assurance chômage car ce type de garantie comporte une franchise  dont la durée est parfois de l’ordre de deux ans.

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Choisir sa quotité

Le choix de la quotité relève essentiellement de la situation et de la décision des emprunteurs, le prêteur se limitant à exiger que la couverture soit au minimum de 100% du capital emprunté.

Le meilleur choix consiste toutefois à répartir le risque en fonction de l’apport financier de chaque emprunteur. La meilleure façon de procéder consiste sans doute à se poser la question suivante :  » s’il m’arrivait quelque chose, est-ce que mon conjoint pourrait conserver le logement et faire face aux échéances ? » Si la réponse est oui, alors le choix de la quotité convient. Dans le cas contraire, il faut sans doute accepter de cotiser plus.

Contrat groupe ou délégation externe ?

Trouver une délégation pour assurer un crédit relaisC’est une question centrale pour être certain de faire le bon choix de son assurance de prêt relais, car depuis la réforme Lagarde portant sur le crédit à la consommation, l’emprunteur a le droit de choisir librement son contrat.

Pour mieux comprendre ce qui distingue le tarif d’un contrat groupe et celui d’une délégation externe, il faut savoir que les actuaires ne calculent pas les primes des contrats de la même manière suivant qu’il s’agit de l’un ou de l’autre.

Les contrats bancaires étant « mutualisés », chaque assuré bénéficie du même taux de cotisation, quel que soit son âge et sa profession. Le taux s’applique chaque année sur le capital emprunté. La mensualité d’assurance est donc fixe.

Bon à savoir : dans un souci commercial, de nombreuses banques proposent des réductions aux jeunes, qui présentent par définition des risques moindres. Pensez à en parler à votre conseiller.

Si en revanche vous optez pour une délégation externe au contrat groupe, sachez que le tarif sera fonction du risque que vous représentez pour la compagnie. Le taux tiendra compte de votre âge, de votre profession mais aussi de vos antécédents médicaux et de vos habitudes de vie. (Sports à risque, fumeur ou non-fumeur etc.).

Ces contrats permettent en outre d’ajuster chaque année la cotisation sur le capital restant dû (donc de diminuer chaque année la prime), ce que ne font pas les contrats bancaires. Toutefois, cet aspect ne présente un avantage que lorsque l’emprunt est amortissable, ce qui, nous l’avons vu n’est pas le cas qui nous occupe.

Le calcul de la cotisation

La cotisation se calculera donc de la même manière quel que soit le type de contrat souscrit. Il vous est alors facile de mettre en concurrence les différentes propositions puisqu’il suffit de comparer simplement le taux d’assurance proposé.

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Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un prêt relais d’un montant de 150 000 € souscrit par un couple et d’un taux d’assurance de 0,32% sur la base d’une quotité de 50% chacun soit 100% au total. Nous admettrons que le bien est vendu 18 mois plus tard.

Calcul de la cotisation mensuelle : (150 000 X 0,32%) / 12 = 40 €

Coût de l’assurance sur la période de 18 mois : 40 X 18 = 720 €

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