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Durée des prêts immobiliers : retour à la sagesse

Alors qu’il y a encore quelques années certains établissements de crédit vantaient les pratiques bancaires anglo-saxonnes qui permettent d’emprunter sur 40 voire 50 ans, voilà que la crise financière les amène à reconsidérer leur position.

La hausse de la durée dans les années fastes

Evolution de la durée des prêts immobiliersL’immobilier a connu ses heures de gloire dans la décennie 1998-2008. Les prix au mètre carré ont doublé et chaque investisseur était à l’époque quasiment certain de réaliser une plus-value. C’est dans ce contexte économique favorable que les banques ont accordé des prêts immobiliers avec beaucoup de largesse.

Beaucoup à l’époque jugeaient cette politique trop laxiste car elle ne satisfaisait pas à la rigueur que nécessitent le métier de banquier et la distribution de crédit. Dépassement du taux d’endettement de 33%, financement à 110%, analyse de risque souvent quasi-absente, tels étaient les reproches que l’on pouvait faire aux banques universelles.

Pour suivre l’inflation des prix des logements, la baisse des taux d’intérêts et les aides à l’accession comme le prêt à taux zéro ne suffisaient pas. Les salaires n’avaient pas suivi cette hausse spectaculaire et les candidats à la primo-accession étaient dans l’incapacité de se porter acquéreur avec des prêts dont la durée se situait entre 15 ou 20 ans qui étaient les standards de l’époque.

Pour permettre aux emprunteurs de suivre la hausse des prix de l’immobilier, certains établissements spécialisés ont alors commencé à proposer des prêts sur 25 ans. Les commentaires de l’époque faisaient état des craintes que suscitait un tel allongement de la durée. Il faut dire que la durée moyenne des emprunts immobiliers d’alors était inférieure à 18 ans.
L’approche même de l’emprunteur était d’ailleurs bien différente. Avant 1998 il s’agissait souvent d’obtenir le coût de crédit le plus bas et donc d’emprunter sur la durée la plus courte.

La réalité des marchés a donc contraint les acquéreurs à accepter les proposition des établissements spécialisés qui proposaient des durées de plus en plus longues. Les banques de réseau, d’abord réticentes finissant par suivre le mouvement. Ainsi, très rapidement une durée de 30 ans est devenue un « standard » pour financer une acquisition immobilière.
Les durées très longues (au delà de trente ans) ont été proposées uniquement par les Établissements de crédit mais elles ont rarement dépassé 35 ans. Des prêts sur 40 ans ont quand même été proposés et ont trouvé preneur, malgré l’impact sur le coût du prêt immobilier.

La crise contraint les banques à diminuer la durée

La tendance s’est totalement inversée pour au moins deux raisons. Tout d’abord, la politique bancaire actuelle en matière de crédit est essentiellement basée sur une analyse rigoureuse du risque. Il n’est pas certain d’ailleurs que les intentions des banques est d’octroyer moins de prêts immobiliers que par le passé mais il est clair que les services des engagements ont des consignes plus strictes aujourd’hui. Ainsi, parmi les différents critères d’appréciation, les points concernant l’endettement et l’apport personnel sont analysés sans bienveillance.

Concernant la durée, la plupart des banques de réseau ont abaissé la durée maximum de 5 ans et ne proposent plus de prêts supérieurs à 25 ans. Elles axent même leur politique sur des prêts sur 20 ans, voire sur des durées inférieures. Les banques spécialisées suivent quant à elles le même chemin, même si elles proposent encore aujourd’hui des durées de 30 ans.

La deuxième raison vient de l’obligation qui a été faite aux banques de reconstituer un niveau de fonds propres suffisant afin d’éviter les déroutes financières qui ont ponctué la crise actuelle. Cet objectif sera en définitive plus facile à atteindre si la durée des engagements clients est plus courte, donc si la durée des emprunts immobiliers se réduit.

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