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L’avant contrat par acte authentique

L’achat immobilier est un acte majeur dans la vie d’un ménage et peut révéler bien des pièges. La signature d’un compromis de vente devant notaire permet de sécuriser la transaction et de bénéficier de conseils utiles. En effet, en tant qu’officier ministériel, ce dernier a une obligation d’information et un devoir de conseil auprès des deux parties.

D’autre part, la complexité liée au formalisme juridique des contrats, notamment dans la rédaction des clauses suspensives nécessite souvent une expertise que ni le particulier ni même l’agent immobilier ne possède.

Signature du compromis de vente chez un notaire

Les 3 cas de signature d’un avant-contrat

Le compromis de vente par un notaire

Les nombreux cas rapportés par des acquéreurs estimant avoir été victimes de la part d’un agent immobilier peu regardant sur la réglementation ou se plaignant de ne pas avoir été suffisamment conseillés sur la rédaction d’une clause, plaident largement en faveur de la rédaction de l’avant contrat par un professionnel maîtrisant la pratique du droit.

Parce qu’il doit conserver une impartialité sans faille tout au long du processus qui mène jusqu’à l’acte authentique, le notaire conseille utilement vendeurs et acheteurs et prend en compte les préoccupations de chacun.

De plus, celui-ci est au carrefour de nombreuses disciplines juridiques et possède une parfaite connaissance du droit immobilier, bancaire et fiscal. Un savoir qui apporte un éclairage juridique indispensable lors  de la rédaction du compromis de vente.

Il empêche par exemple qu’un effet potestatif soit donné à une condition suspensive (dont la réalisation future serait le fait d’une seule des parties) et refuse toute demande qui aurait un caractère abusif. Enfin, il veille au respect de tous les délais, notamment lorsqu’une clause d’obtention d’emprunt immobilier est inscrite :

Par ailleurs, ses services prennent soin de réunir l’ensemble pièces obligatoires qui doivent être annexés, comme le DDT (dossier de diagnostic technique) et se charge de réclamer les éventuelles pièces manquantes.

Bon à savoir : l’authentification de la promesse unilatérale par un officier ministériel évite d’avoir à enregistrer le document auprès des impôts et permet ainsi une économie non négligeable.

Cas de signature en double minute

Il arrive qu’acheteur et vendeur décident que l’avant-contrat soit pris en charge par leur notaire respectif. C’est une pratique courante et contrairement à une idée reçue, le coût n’est pas plus élevé lorsque deux notaires interviennent dans la rédaction d’un compromis de vente car les honoraires sont alors partagés entre les deux cabinets. On parle alors de « double minute« .

Les usages veulent que ce soit le conseil du vendeur qui accueille dans ses bureaux la signature de l’avant-contrat et que ce soit le conseil de l’acheteur qui reçoive pour l’acte authentique.

Cas de la signature en double minute

Signature entre particuliers

Quand la transaction s’effectue entre particuliers, il arrive que les accords se signent « sous seing privé« . Dans ce cas, il est préférable d’utiliser un modèle type, facile à trouver dans le commerce ou téléchargeable sur internet.

Sachez qu’aucun acompte ne doit être versé avant la fin du délai de réflexion de 7 jours. La rédaction entre particuliers a pour avantage de faire gagner du temps aux deux parties qui n’auront pas à attendre pour obtenir un rendez-vous. Cet aspect peut parfois se révéler stratégique, notamment lorsque l’une des parties ne veut pas courir le risque d’attendre et voir la vente lui échapper.

En revanche, ce n’est pas plus économique que de signer par l’intermédiaire d’un cabinet notarial car la plupart du temps seuls les débours occasionnés par la constitution et l’envoi du dossier sont facturés en plus des frais liés à l’acte authentique.

Le formalisme veut que le vendeur conserve les documents signés et envoie un exemplaire à chaque signataire en recommandé (deux courriers distincts si co-acquéreurs). Le délai de réflexion de 7 jours commence à courir le lendemain du jour de réception.

A savoir : Même si le courrier n’est pas réceptionné, le délai commence à courir le jour de sa présentation par les services de la poste. En cas de jour férié, le premier jour démarre le jour ouvrable suivant.

Notre conseil : pensez à faire une copie avant de partir.

La signature par l’agence immobilière

Lorsque la vente du bien est réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la signature du compromis de vente a lieu généralement en présence de l’agent. Même ce dernier est un professionnel de l’immobilier, il faut savoir que son intérêt est que la vente aboutisse le plus vite possible car sa commission n’est perçue qu’au jour de l’acte authentique.

Il faut donc se montrer vigilent, particulièrement sur les délais indiqués dans le compromis. Refusez un délai de dépôt de dossier de prêt inférieur à 15 jours et un délai d’obtention de l’offre préalable inférieur à 6 semaines.

L’agent immobilier ayant reçu un mandat de la part de son client est autorisé à percevoir un dépôt de garantie à condition d’avoir souscrit à une assurance de garantie financière.

A savoir : c’est l’agence immobilière qui se charge de remettre un exemplaire au cabinet notarial.

avant contrat entre particuliers

Les avant-contrats

Préalablement à la vente, les accords entre acheteurs et vendeurs se formalisent par écrit et peuvent prendre différentes formes qui vont guider l’action du notaire et déterminer les différentes étapes du processus menant à l’acte authentique.

Nous vous proposons de passer en revue les trois types d’avant-contrat afin de mieux déterminer l’apport d’un professionnel dans chacun des cas.

Le compromis

C’est le plus utilisé. Par sa nature juridique, il engage les parties les unes envers les autres. Ne sous-estimez pas l’importance de la signature d’un tel document car hormis la non-réalisation d’une clause suspensive, la vente est réputée conclue entre les parties.
Les promesses unilatérales

La promesse de vente

Par ce document, le vendeur s’engage pendant une durée déterminée par contrat (généralement entre deux et trois mois) à céder le bien à un prix donné à un acheteur potentiel. L’acquéreur appelé aussi bénéficiaire dispose d’un droit d’option.

La signature de la promesse de vente donne lieu au versement d’une indemnité d’immobilisation d’environ 10% de la valeur du bien.

Trois cas de figure peuvent alors se produire :

  1. L’acquéreur décide d’acheter le bien. On dit qu’il lève l’option. L’acompte est déduit du prix de vente.
  2. L’acquéreur ne se porte pas acquéreur. L’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur à titre de dédommagement.
  3. L’acheteur dénonce la signature dans les sept jours. La vente est annulée et l’acompte doit être remboursé sous 21 jours maximum.

Important : le formalisme impose aux parties d’enregistrer la promesse auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours après la signature. L’acquéreur doit s’acquitter des droits d’enregistrement d’un montant de 125 €.

L'offre d'achat des cabinets notariés

L’offre d’achat

Cette forme de contrat unilatéral engage uniquement l’acheteur. Il faut veiller à inclure les éventuelles clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier.

Une fois le document signé par le vendeur, ce dernier bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours.

Notre conseil : pour donner un caractère certain à la date de démarrage du délai de réflexion, il est préférable que l’offre d’achat soit transmise à l’acheteur en courrier recommandé avec accusé de réception où remis en main propre contre récépissé.

Références réglementaires

 

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