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La condition potestative dans un compromis de vente

Définir de manière précise ce qu’est la condition potestative revient en même temps à étudier le cadre juridique et pratique dans lequel s’exécutent les contrats et à apprécier ladite clause à la lumière de la doctrine moderne et des dernières jurisprudences.

La condition potestative dans une promesse de vente

Nous limitons notre analyse aux ventes immobilières et la rédaction des avant-contrats (compromis et promesses de vente). Afin d’éviter toutes interprétations erronées, nous verrons les cas où les conditions de ces clauses sont admises. Pour cela, nous prendrons le cas où le promettant (l’acheteur du bien) subordonne l’exécution du contrat à la vente d’un bien immobilier lui appartenant.

Définition

A la différence de la clause suspensive dont la survenance de l’évènement est indépendante de la volonté des contractants, le Code Civil définit la condition potestative -du latin « potestas », qui signifie pouvoir- comme celle qui fait dépendre l’exécution de l’avant-contrat de la seule décision d’une seule des parties.

Deux éléments du Droit civil tracent les contours du cadre juridique dans lequel elle s’exerce :

  1. L’obligation doit reposer sur un événement incertain.
  2. Le contrat doit respecter le principe d’égalité des parties contractantes.

Les différentes formes et leur application

Très longtemps, l’analyse juridique fut réduite à la seule distinction des termes purement et simplement. Les professionnels ont ainsi pensé que la condition purement potestative était interdite. Encore fallait-il qu’elle soit du seul ressort de la part de celui qui était obligé.

En revanche, si la clause faisait dépendre l’évènement de celui à l’encontre duquel elle s’exerçait, elle était évidemment considérée comme valable.

Les choses sont évidemment un peu plus complexes.

Enfin, il est possible de rencontrer le cas d’une condition mixte qui fait dépendre la réalisation du compromis de vente à la fois d’un tiers et d’un des co-contractants.

condition de la revente de son logement dans un compromis

Exemple de la revente de l’ancien logement

Le cas le plus fréquent est celui qui conditionne la réalisation d’une vente d’un nouveau logement à la revente de l’ancien. Ce cas s’applique à chaque fois que le l’acheteur souhaite éviter de passer par un prêt relais.

L’insertion d’une telle clause conditionnelle peut révéler un caractère potestatif si elle fait reposer sa réalisation sur la seule volonté de l’intéressé, annulant par la-même l’obligation. Toutefois, lorsqu’elle est encadrée juridiquement et permet des contrôles, elle est considérée comme valable.

Cela suppose toutefois un « transfert » de l’engagement et faire en sorte qu’il ne repose pas que sur le seul bon vouloir de l’acquéreur. En clair, pour réaliser la vente de son ancien bien, l’acheteur doit faire appel à des tiers comme une ou plusieurs agence(s) immobilière(s) avec laquelle il a conclu un mandat de vente.

Il est en outre nécessaire de donner toutes les précisions utiles sur les conditions de la revente dès la rédaction du compromis de vente : prix, caractéristiques du bien, etc. et ne pas faire obstacle à la conclusion de la vente.

La jurisprudence est même allée plus loin et l’agent immobilier, en tant que professionnel peut voir sa responsabilité engagée s’ il ne prend pas toutes les précautions au moment de la rédaction de la clause.

Références règlementaires

Compromis de venteLes Articles 1168 à 1180 du Code Civil donnent toutes les précisions sur les obligations conditionnelles et leurs applications. L’Article 1170 explique le caractère potestatif d’une clause.

Les autres conditions d’un avant-contrat

Trois types de clauses conditionnelles sont habituellement insérées dans les avant-contrats :

  1. La condition suspensive est la plus utilisée : le contrat est réputé réalisé uniquement si l’obligation sur laquelle elle porte ne dépend pas de la seule volonté d’un des co-contractants et si elle se réalise.
  2. La condition résolutoire : dans ce cas de figure, le contrat est réputé réalisé sauf si l’évènement survenait.
  3. La condition potestative : cette dernière n’est valable que dans la situation que nous avons vu.

la condition resolutoire dans un avant contrat

La condition suspensive

Elle suspend l’exécution du contrat jusqu’à ce survienne l’évènement sur laquelle elle porte. S’il ne se produit pas dans le délai indiqué, le contrat est considéré comme non réalisé. Elle agit donc de manière rétroactive.

Dans le cadre d’un compromis de vente, la clause suspensive d’obtention d’un prêt s’inscrit de fait en droit, qu’elle figure ou non dans le document. Toutefois, rappelons que les cas de mauvaise volonté de la part de la partie qui s’oblige sont sévèrement sanctionnés et que dans ce cas la condition est considérée comme réalisée.

La condition résolutoire

A l’inverse de la précédente, l’insertion d’une clause résolutoire n’empêche pas l’existence juridique du contrat. Toutefois, en cas de survenance de l’évènement, l’avant-contrat sera résilié rétroactivement.

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