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Combien coûte un prêt immobilier ?

Parmi les différents éléments qui entrent dans le calcul du coût d’un crédit immobilier, certains impactent peu le résultat comme les frais de dossier. D’autres méritent en revanche une attention particulière lors de la négociation.

comment calculer le cout d'un credit immo

Nous étudions ici chaque point qui vous permettra de négocier les conditions au mieux de vos intérêts. A la fin du dossier nous abordons également les frais prélevés sur les modifications apportés au contrat.

Les éléments qui entrent le calcul

Le taux d’intérêt nominal

Taux d'intérêt nominalLe taux d’intérêt constitue à la fois le point de départ de toute négociation et l’élément qui impacte le plus le coût d’un emprunt immobilier.

Il est fixé contractuellement dans l’offre préalable. Il rémunère le risque que  prend le prêteur en tenant compte  de la combinaison de deux éléments :

  1. La durée. Plus celle-ci est longue, plus le risque est grand et plus le taux est élevé. On constate ainsi des écarts importants. Comptez 3,25% sur 15 ans et 4,30% sur 30 ans (taux fixes moyens constatés en septembre 2012).
  2. La situation financière et patrimoniale du demandeur. Le candidat à l’accession qui dispose de revenus confortables et d’un apport personnel intéressant se verra proposer de meilleures conditions qu’un emprunteur qui ne dispose d’aucun apport et qui recherche un financement à 110% (acquisition + frais de notaire + frais de garantie).

A savoir : les taux indiqués par les banques et les courtiers correspondent pour la plupart à un taux nominal annuel hors assurance.

Les différentes formes de garantie

Le tarif dépend évidemment de la nature de la garantie bancaire. Les formes les plus traditionnelles comme l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers qui entrent dans le cadre des suretés réelles laissent aujourd’hui place aux sociétés de cautions mutuelles.

Nous verrons également qu’il existe d’autres formules qui permettent de garantir un emprunt à un prix compétitif.

L’hypothèque

Le cout d'une garantie de pretDe moins en moins utilisée par les banques et jugée trop contraignante, l’hypothèque reste la garantie la plus onéreuse. Il vous faudra compter 1,75% du montant emprunté, auquel vous devrez rajouter les frais de mainlevée si vous revendez le bien avant le terme. (Voir plus bas).

Le privilège prêteur de deniers

L’inscription en privilège prêteur de deniers est une des garanties les moins chères. La différence avec l’hypothèque tient au fait qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Important : l’IPPD ne peut s’appliquer que sur un bien existant. Si vous êtes dans le cadre d’un achat de terrain + construction, sachez qu’il est tout à fait possible d’inscrire un privilège prêteur de deniers pour garantir la partie terrain et de mettre en place une hypothèque ou une caution mutuelle pour la construction.

La caution mutuelle

Il existe de nombreuses sociétés de caution mutuelle :

  •   CRÉDIT-LOGEMENT : proposé par de nombreux établissement comme le Crédit Immobilier de France, le crédit foncier, le LCL ou la Société Générale. Comptez 2250 € de cotisation initiale pour 200 000 € (calcul à septembre 2012 sur un barème  « classic » dont 1457 € sur un fonds mutuel de garantie qui sera restitué lorsque le prêt sera soldé.
  • La CAMCA : proposée par les caisses du Crédit Agricole. Comptez entre 1,5% et 2% suivant le montant de l’emprunt. Contrairement à Crédit-Logement, il n’y a pas de cotisations reversées à l’emprunteur.
  • La SACCEF : proposée par le réseau des Caisses d’Épargne. Il faut compter un peu moins de 2% sur un montant de 200 000 €. Pas de restitution de cotisations.

Contrairement aux idées reçues, l’IPPD n’est pas plus chère qu’une caution mutuelle. Dans tous les cas ne laissez pas l’initiative du choix de la garantie à votre banquier et comparez les tarifs.

les elements du teg

Les autres formes de garantie

Il est tout à fait possible d’échapper aux frais de garantie à la double condition de disposer d’un capital suffisant et de ne pas l’investir dans son projet. C’est souvent le cas des investissements locatifs pour lesquels l’investisseur emprunte la totalité afin d’optimiser l’impact fiscal de l’opération.

Il est donc possible de proposer à la banque de mettre en garantie d’un emprunt un contrat de placement. Le montant initial nanti devra toutefois permettre de reconstituer la somme empruntée. A titre d’exemple pour un emprunt de 200 000 €, il faudra mettre en nantissement un capital de 110 000 € (hypothèse de rendement du placement de 3% sur 20 ans).

Cette formule permet de faire l’économie des frais de garantie, même si le formalisme strict des actes de nantissement occasionne des frais qui sont en général facturés par la banque. En contrepartie, un contrat nanti empêche toute utilisation du capital jusqu’au remboursement final.

L’assurance emprunteur

Calcul de l'assurance de prêtC’est un des éléments qui impactent le plus le coût du crédit immobilier. Les tarifs d’assurance peuvent varier sensiblement d’un établissement à l’autre. Sachez toutefois que depuis la réforme sur l’assurance-emprunteur initiée par Christine Lagarde alors ministre de l’Économie et des Finances, vous avez le choix entre le contrat groupe proposé par la banque et une délégation d’assurance externe.

Le contrat groupe

Il présente le double avantage de proposer d’excellentes garanties. Toutefois, son tarif mutualisé favorise les moins jeunes. Le taux s’applique directement sur le capital emprunté. Par simple addition avec le taux nominal, on obtient le taux avec assurance.

La délégation externe

Les contrats de délégations d’assurance cotisations font l’objet d’une tarification individuelle. Celle-ci résulte d’un calcul de la part des actuaires qui tient compte de la combinaison de plusieurs facteurs comme l’âge où la profession. L’état de santé peut également avoir un impact important sur le tarif.

Il s’agit le plus souvent de cotisations basées sur le capital restant dû.  Pour calculer le taux avec assurance, il est nécessaire de convertir le coût total de l’assurance pour calculer un taux moyen sur capital emprunté.

Notre conseil : une approche purement tarifaire de l’assurance emprunteur serait une erreur. Il est nécessaire de comparer les garanties et pour cela, il faut lire les conditions générales et notamment le chapitre lié aux exclusions.

Les frais de dossier

Les frais de dossier n’ont pas une grande incidence, ce qui ne veut pas dire qu’ils doivent être négligés. Ils représentent environ 1% du montant emprunté mais plafonnés (en général de 500 à 800 € suivant les établissements).

Les autres frais

D’autres frais peuvent se greffer et alourdir le coût d’un prêt immobilier si celui-ci venait à subir des changements.
C’est le cas par exemple si vous modifiez les mensualités (possible dans le cas d’un prêt modulable) ou bien si vous devez rembourser votre prêt avant le terme.

Les frais de modulation

La plupart des prêts modernes proposent une grande souplesse dans les remboursements. Il est ainsi possible d’augmenter, de diminuer voire de suspendre provisoirement les échéances en cours de route. Mais si les prêts modulables rendent de réels services, sachez que ce service n’est pas gratuit et que les banques facturent en général ce service.

La mainlevée d’hypothèque

L’hypothèque n’est pas seulement onéreuse et contraignante lors de sa mise en place. Elle exige également un formalisme en cas de remboursement du prêt avant le terme, ce qu’on appelle la mainlevée d’hypothèque qui vous en coûtera environ 1200 € pour un emprunt  initial de 200 000 €.

cout total d'un emprunt

Les pénalités de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé s’appliquent dans le cas où l’emprunteur solde tout ou partie du prêt avant le terme. On peut considérer qu’elles sont dues pour non-respect du contrat puisque l’emprunteur ne règle pas ses mensualités comme il est prévu dans le contrat.

Sachez en outre que les banques sont de plus en plus réticentes à négocier ces montants  qui représentent en général 6 mois d’intérêts limités à 3% du capital restant dû.

Le taux effectif global

Si vous devez comparer les différentes offres bancaires, nous vous conseillons de vous intéresser au taux effectif global qui intègre tous les éléments entrant dans le calcul du prêt immobilier. Il s’agit en effet de l’indicateur le plus fiable.

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