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Les différentes étapes de l’acquisition immobilière

A partir du moment où vous commencez vos recherches pour acquérir un logement (maison ou appartement), vous entamez un processus qui vous amènera à franchir quelques obstacles avant de devenir propriétaire. Les principales étapes de l’achat immobilier sont au nombre de 3 et s’étalent sur deux à trois mois à partir du jour où vous avez trouvez le bien.

La signature de l’avant contrat

L’avant-contrat contractualise les accords entre le vendeur et vous et constitue la première étape de l’achat immobilier. Mais ne vous méprenez pas, vous êtes engagé juridiquement dès sa signature et il ne sera pas simple d’en sortir.

Deux possibilités s’offrent à vous :

  1. la promesse synallagmatique, autrement dit le compromis de vente qui nécessite que les deux parties s’engagent.
  2. La promesse unilatérale (le plus souvent la promesse de vente).

Le compromis de vente

signature d'un compromis de venteC’est le document le plus souvent utilisé dans les transactions immobilières. Il peut prendre la forme d’un formulaire signé sous seing- privé, c’est à dire entre deux particuliers.

Il est toutefois préférable de demander conseil auprès d’un professionnel du droit et de faire authentifier le compromis de vente par un notaire.

Il engage sous certaines conditions les deux parties en présence :

  • Les clauses résolutoires qui annulent l’avant contrat lorsqu’elles se réalisent
  • Les clauses suspensives qui suspendent son exécution jusqu’à leur complète réalisation.

Lorsque l’achat nécessite que l’acquéreur ait recours à un financement, la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs crédits protège ce dernier au cas où il essuierait un refus. L’Article L312-16 du Code de la Consommation prévoit en outre que le délai accordé à l’acheteur ne soit pas inférieur à un mois.

Cette condition est d’ordre public et sa rédaction doit faire l’objet d’une grande attention pour ne pas être sujette à contestation par le vendeur. Toutes les caractéristiques du futur emprunt doivent ainsi être précisées : taux maximum, montant et durée.

Du compromis a l'acte de vente

La promesse unilatérale de vente

Contrairement au compromis, la promesse fonctionne à sens unique puisque seul le vendeur s’engage dans un premier temps. Ce dernier accepte de céder son bien à un prix déterminé à un acheteur potentiel (le promettant), qui dispose alors d’un droit pendant une période déterminée par contrat.

Élément central de la promesse, la levée d’option ne revêt pas de formalisme particulier. Il est néanmoins souhaitable que la modalité par laquelle elle s’exerce ne souffre aucune contestation et il est préférable d’utiliser un courrier recommandé avec accusé de réception plutôt qu’une lettre simple.

A savoir : faute d’être taxée de nullité, la promesse unilatérale nécessite d’être enregistrée auprès des services fiscaux dans les dix jours qui suivent la signature.

La négociation du prêt immobilier

Cette deuxième étape de l’achat immobilier peut être considérée comme la colonne vertébrale du processus d’acquisition et il faudra toute votre attention pour obtenir le sésame et bénéficier de bonnes conditions. Si vous pensez avoir recours à un intermédiaire en opérations bancaires, n’hésitez pas à faire le tour de la concurrence et surtout demandez le montant des honoraires que perçoit le courtier en prêt avant de vous engager.

Le dépôt de dossier

Il est vrai que la constitution du dossier de prêt est quelque peu contraignante, mais elle ne doit pas être considérée comme une simple étape administrative et nous vous conseillons d’y apporter un soin tout particulier.

En effet, à l’heure où les banques rendent plus difficile l’accès au crédit en durcissant leur position, il est important que vous soyez en mesure de réunir rapidement les documents exigés par votre conseiller afin de montrer votre sérieux.

Les étapes de la négociation du taux

L’offre préalable

La Loi Scrivener a rendue obligatoire l’offre préalable de prêt. Celle-ci doit reprendre toutes les caractéristiques du prêt immobilier. Elle impose également à l’emprunteur un délai de réflexion de 10 jours minimum à compter du lendemain de la réception du document. Ce délai est prorogé si le terme tombe un dimanche ou un jour férié. Attestation de refus de prêt

Que faire en cas de refus ?

Si vous vous heurtez à un refus de prêt, vous devez en aviser immédiatement le vendeur et le notaire le cas échéant. Il est donc  indispensable d’obtenir une attestation de refus de sa banque, reprenant toutes les caractéristiques de la demande.

Important : les éléments du prêt qui figurent dans l’attestation de refus doivent être absolument identiques à ceux inscrits dans l’avant contrat.

L’acte authentique

La dernière étape de l’achat immobilier permet la mutation du bien. Le changement de propriété intervient en effet après la signature de l’acte authentique. Le Code Civil a prévu un formalisme strict que seul le notaire peut respecter.

Celui-ci doit effectuer au préalable de nombreuses démarches et réunir plusieurs documents comme l’état hypothécaire, les assurances de dommage ouvrage (si la maison ou l’appartement a moins de 10 ans), le contrat de prêt ou les documents d’urbanisme.

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