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La condition supensive d’obtention prêt immobilier

Définition et cadre légal

En application du Code Civil, la clause suspensive fait dépendre la réalisation d’une obligation à la survenance d’un événement considéré comme fortuit.

C’est ainsi que dans le cas d’un compromis immobilier, la clause suspensive d’obtention de prêt, introduite par la Loi Scrivener du 13 juillet 1979 (Article L. 312-15 et suivants du Code de la consommation) suspend la vente jusqu’à ce l’emprunteur obtienne une offre de prêt.

Le vendeur accepte donc le risque de ne pas vendre le bien en cas de refus de financement.
Toutefois, la Loi précise que cette stipulation ne doit pas dépendre de l’unique  volonté d’un des acteurs de l’obligation – dans le cadre d’une vente immobilière, l’emprunteur – mais d’un tiers. (Cas de la condition potestative).

Obligations de l’emprunteur

Clause suspensive de prêt immobilierCet élément a toute son importance car il contraint l’emprunteur à tout mettre en œuvre pour obtenir un financement. Dans le cas contraire, la clause suspensive d’obtention de prêt sera réputée comme étant réalisée. Il ne faut donc pas la considérer comme une faculté de renonciation.

Important : Elle est d’ordre public. Ainsi, même si elle ne figure pas dans le compromis, elle est considérée avoir été inscrite dès lors que l’acquéreur a recours à un financement.

Un formalisme à respecter

Il est nécessaire qu’acheteurs et vendeurs respectent certaines règles pour éviter toute remise en cause en cas de désaccord.

Attention aux délais

Le compromis de vente doit prévoir des délais raisonnables pour permettre à l’emprunteur d’entreprendre les démarches auprès des organismes bancaires.

  • Le premier porte sur le dépôt de dossiers. Il est généralement admis un délai de 15 jours pour déposer une première demande auprès d’une banque.
  • Le second est plus important et concerne l’accord définitif de la banque. Il se matérialise par l’envoi en recommandé de l’offre préalable de prêt. Il est souvent de 45 jours à dater de la signature de l’avant-contrat.

L’accord de principe ne constitue pas un engagement formel et n’est donné qu’à titre indicatif. Il ne peut en aucun cas se substituer à l’offre de prêt.

Notre conseil : Si 15 jours semblent suffisants pour déposer une demande, il faut se montrer extrêmement prudent sur les délais d’émission de l’offre. Un mois et demi constitue un minimum et il faut même prévoir deux mois en période de vacances car certains services bancaires travaillent alors au ralenti.

Noter avec soin les caractéristiques de l’emprunt

Il est impératif que la clause suspensive de prêt donne les précisions nécessaires sur les caractéristiques du financement.

Il est conseillé à l’acquéreur d’apporter un soin tout particulier à la rédaction d’éléments comme le taux ou la durée du crédit car en cas de refus portant sur des caractéristiques différentes de celles figurant  dans le compromis, la clause pourra être entachée de nullité.

Exemple : si la durée du prêt indiquée dans le compromis est de 25 ans et que le refus de prêt porte sur un prêt sur 20 ans, on considérera le refus non conforme aux caractéristiques de l’emprunt.

Notre conseil : indiquez un apport personne, une durée et un taux inférieurs aux caractéristiques réelles de votre futur emprunt. Cela constituera des données maximums au delà desquelles vous ne voudrez pas vous engager.

Renoncer à la clause

Il arrive qu’un bien immobilier soit entièrement financé par les deniers personnels de l’acquéreur. En cas de non-sollicitation d’un prêt immobilier, il lui est alors possible de renoncer au bénéfice de la clause.

Toutefois, le législateur a entouré cette faculté d’un formaliste strict qui oblige l’acheteur à en faire expressément la demande dans un courrier manuscrit qui précisera notamment qu’il a été informé des conséquences de sa décision. Il ne pourra alors plus se prévaloir de la protection de la clause s’il venait à changer d’avis.

Obtenir une attestation de refus de prêt

Les usages veulent que l’acheteur verse des arrhes à l’acheteur le jour de la signature de l’avant-contrat qui varie généralement entre 5 et 10% du prix d’acquisition. En cas de refus de prêt, le vendeur doit immédiatement rembourser l’acheteur. Passé 15 jours, l’acquéreur est en droit de demander des indemnités de retard équivalant au taux légal majoré de moitié.

D’autre part, le vendeur est en droit d’exiger la preuve du refus de prêt. C’est pourquoi, il est important d’obtenir de sa banque une attestation écrite et de la transmettre dès réception au notaire du vendeur.

Cas de pluralité de prêts

Lorsque l’acheteur a recours à plusieurs emprunts pour financer le bien, chacun d’eux concourant au minimum à 10% du prix d’acquisition sera conclu sous condition suspensive. Cela signifie qu’en cas de refus d’un seul d’entre eux, la vente est annulée.

Attention aux attestations de complaisance

Contrairement à une idée reçue, les refus de prêt de complaisance sont rarissimes. La Banque engagerait dans un tel cas sa responsabilité si le vendeur venait à demander des comptes, ce qu’il est droit de faire.

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