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Les 5 raisons de la baisse du nombre du crédit immobilier

Les études menées au cours des derniers mois font toutes état d’une forte baisse du nombre de crédit immobilier au cours du premier semestre 2012. Cette situation concerne l’ensemble des pays de la zone euro et résulte d’une conjonction de facteurs négatifs qui ont plongé les marchés de l’immobilier et du crédit dans une crise profonde.

Toutes les études confirment l’état de crise

  • baisse du nombre de crédits immobiliersL’étude menée auprès de 130 banques et publiée le 25 juillet par la Banque Centrale Européenne fait état d’un durcissement des positions bancaires et d’un fléchissement de la demande émanant des entreprises comme des particuliers au sein de la zone euro.
  • La FNAIM et le réseau immobilier Century 21 ont publiés le résultat de leurs études sur le premier semestre 2012 et confirment la baisse très nette de l’activité immobilière, de l’ordre de 15 à 17%.
  • Le rapport de la BCE apporte des précisions sur l’état des crédits sur le mois de mai 2012. On note que la baisse la plus significative concerne le prêt aux logements.
  • Le Ministère de Logement dans son rapport sur l’évolution de la construction neuve sur la période de mars à mai 2012 constate une baisse du nombre de mises en chantier.
  • L’Etude de l’observatoire de Crédit Logement et CSA qui vient d’être rendu fait état d’une chute de l’ordre de 33% du nombre de transactions immobilières au cours du premier semestre 2012. Cette baisse serait de 21% dans le neuf et de 41% dans l’ancien.

Toutes les études mènent au même constat et la crise frappe l’immobilier et le crédit de plein fouet. Dans son intervention du 21 juin 2012, Didier Ridoret, le président de la FFB (Fédération Française du Bâtiment) estime que la dégradation pour le bâtiment devrait être même plus importante au second semestre de l’année.

Les raisons d’un marasme économique annoncé

Désaffection de la demande

La baisse de la demande des ménages n’est pas souvent commentée par la presse économique et financière qui se focalise plus sur le rôle joué par les banques. Pourtant, comme l’a démontré l’importante étude menée par la BCE auprès d’un échantillon de 130 banques de la zone euro, la désaffection est bien réelle.

La conjoncture économique, les incertitudes qui pèsent sur l’emploi et le problème des dettes souveraines incitent bon nombre de locataires à garder le statut-quo et à attendre des jours meilleurs.

Suppression du soutien de l’État

On est loin des discours encourageants de l’Etat, appelant à une « France de propriétaires ». Depuis 2 ans, les pouvoirs publics n’ont cessé de faire des coupes franches dans les aides immobilières, alors que la crise était déjà bien présente et que le marché espérait son soutien le plus actif.

Suppression  de nombreuses aides à l’accession

En décembre 2010 l’Etat mettait en œuvre une réforme sur les aides à l’accession, visant à simplifier les dispositifs en place. Ce fut la fin du régime du « pass-foncier » qui permettait aux primo accédants d’acheter un logement neuf (appartement ou construction d’une maison individuelle) en dissociant le financement du foncier et du bâti.

Plus récemment, dans la dernière Loi de finance, les pouvoirs publics ont limité l’accès au prêt à taux zéro aux seules acquisitions dans le neuf et aux logements sociaux alors que le PTZ était largement plus utilisé pour l’achat de logements anciens.

Un décret vient toutefois d’être promulgué élargissant l’octroi du PTZ Plus aux logements anciens remis à l’état neuf à compter du 1er juin 2012.

Fin des niches fiscales immobilières

A compter de janvier 2013 et pour la première fois depuis de nombreuses années, l’immobilier neuf ne bénéficiera d’aucun soutien fiscal. Cette situation a fortement affecté les promoteurs pour qui les investisseurs constituent une part importante de leur clientèle. Les résultats ne se sont pas fait attendre et la situation s’est fortement dégradée dès janvier 2012.

Les exigences européennes de « Bâle 3« 

La crise financière a montré toute la faiblesse du système bancaire à résister à une crise majeure comme celle que nous traversons. Les accords financiers de l’accord dit de « Bâle 3 » font obligation aux banques de reconstituer leurs fonds propres et d’atteindre un ratio de 10% fin 2018.

Pour y parvenir, elles peuvent agir de deux manières :

  1. Augmenter directement les fonds propres en procédant par exemple à une augmentation de capital. Mais cette solution constitue plutôt une solution de dernier recours car elle fait perdre de l’indépendance à la banque.
  2. Diminuer les actifs en limitant le risque du crédit. C’est la solution qui est privilégiée.

C’est ainsi que la plupart des banques de réseau exigent aujourd’hui de l’emprunteur qu’il dispose d’un apport personnel suffisant pour financer les frais annexes (frais de notaire et de garanties) ainsi que les frais de dossier.

La durée des prêts immobiliers a également été revue à la baisse. La moyenne ne cesse de diminuer repassant en dessous de 20 ans.
Enfin, les services d’analyse de risques des banques se montrent intraitables sur certains critères comme le taux d’endettement, le reste à vivre où la tenue des comptes bancaires.

Toutes ces mesures concourent à restreindre l’accès au crédit et constituent une des principales raisons de la baisse du volume de crédit constatée au premier semestre 2012.

Les anticipations du 4ème trimestre 2011

Suite à l’annonce de la suppression du dispositif Scellier et du recentrage du prêt à taux zéro, d’importantes anticipations avaient été opérées au cours du quatrième trimestre 2011. Les résultats record enregistrés dans cette période ont donc largement pesé sur les résultats du début d’année 2012 et sans doute en partie sur ceux du deuxième trimestre.

Les prix de l’immobilier toujours au plus haut

C’est une des contradictions du marché de l’immobilier. Alors qu’il traverse une crise sans précédant et que la demande fléchit, les prix continuent à se maintenir à un niveau particulièrement élevé. Ce paradoxe constitue un handicap supplémentaire et gèle le stock de biens à la vente.

Quelles perspectives pour le deuxième semestre 2012

Il est peu probable que l’on assiste à une véritable reprise avant fin 2013. D’une part, le marché de l’immobilier n’a pas la même capacité que la bourse à rebondir et il faut du temps pour que les mesures donnent des résultats. D’autre part, les difficultés financières auxquelles sont confrontés les pouvoirs publics et les banques ne permettront pas de dégager des moyens avant longtemps.

Dans ce contexte de crise majeure, les bonnes nouvelles se raréfient et il faut espérer que les taux de crédit immobilier qui restent particulièrement bas ne se relèvent pas dans les mois à venir.

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