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Les premiers contours du dispositif fiscal Duflot

Les aides fiscales qui devaient prendre fin avec la disparition programmée de la Loi Scellier vont donc continuer à soutenir la construction des logements neufs. Cécile Duflot, la ministre du logement commence à en dessiner les contours. Le point avec Fil-du-Crédit.

Un marché immobilier en grande difficulté

Baisse de l'immobilierFaut-il le rappeler, le marché de l’immobilier est exsangue et subit de nombreuses attaques depuis le début de la crise financière. La suppression progressive des aides à l’accession remonte à 2009 avec la fin du dispositif du pass-foncier qui permettait aux candidats à la propriété d’acheter un logement neuf en différant le financement du foncier avec celui du bâtit. Cette formule avait été jugée trop complexe et se révélait en définitive trop coûteuse.

Plus récemment, lors de la Loi de finances 2012, le prêt à taux zéro avait également été remis en cause et recentré aux seuls logements neufs (appartement en VEFA et construction de maisons individuelles) avant d’être élargi aux travaux de rénovation. L’immobilier ancien perdait ainsi un soutien précieux et qui plus est, dans une de ses périodes les plus difficiles.

Prévenir la crise du logement

L’objectif gouvernemental est de construire 500 000 logements par an dont 150 000 sociaux. Dans ce sens, l’incitation fiscale est jugée indispensable. Mais sera t-elle suffisante pour combattre la crise qui impacte le marché de l’immobilier aujourd’hui de deux manières :

  1. Baisse de la demande des ménages
  2. Limitation de l’accès au crédit par les banques.

Concernant le durcissement des positions des banques, la raison est évidemment les accords de « Bâle 3 » et l’exigence de reconstitution d’un niveau de fonds propres suffisants. Pour atteindre cet objectif, les prêteurs ont décidé de limiter le risque lié aux crédits pour ne pas affecter l’actif de leur bilan.

Le logement social est  certainement une des réponses possibles à la crise du logement à condition que les modalités de construction s’appliquent de manière cohérente sur l’ensemble du territoire et prévoient une répartition juste entre les communes.

En outre, certains pensent que la décision prise récemment par Cécile Duflot d’encadrer la hausse des loyers va à l’encontre du bon sens et risque de limiter l’offre en inquiétant les investisseurs. La « nouvelle Loi de défiscalisation Duflot » contribuera peut-être à y remédier.

Les contours du dispositif Duflot

Dispositif fiscal DuflotIl est clair à présent que l’incitation fiscale ira en faveur des logements dits intermédiaires. La réduction d’impôt devrait être voisine de celle pratiquée sur le « Scellier intermédiaire » qui, rappelons le, permet de bénéficier jusqu’à 21% de réduction d’impôt à ceux qui conservent le bien pendant 15 ans.

Écologie oblige, une bonification est prévue pour les logements qui bénéficient d’un label « haute performance énergétique ». L’assiette de réduction devrait être plafonnée à 300 000 € et le cumul des réductions limitées à 10 000 € annuels.

Mais les craintes suscitées par la prochaine Loi Duflot provient des plafonds de loyer que la ministre envisage de situer à des montants inférieurs de 20% à ceux du marché, loin de ceux pratiqués par le Scellier intermédiaire.

Il faudra sans doute attendre le nouveau zonage actuellement à l’étude à l’observatoire des loyers pour juger de l’impact de la nouvelle réforme. Seule l’analyse agglomération par agglomération permettra de vérifier si le niveau de risque est acceptable pour les propriétaires-bailleurs.

Il faudra également attendre la promulgation du décret pour connaître les plafonds de ressources, même si on sait déjà qu’ils seront inférieurs aux salaires des classes moyennes.

Enfin, Cécile Duflot a rappelé que le gouvernement étudie la possibilité de rétablir le PTZ + en y incluant une éventuelle obligation de travaux d’amélioration énergétique.

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