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Obligation de conseil du prêteur sur le défaut de garantie de livraison.

Si vous faites construire une maison individuelle, vous devez savoir que les assurances construction garantissent le maître d’ouvrage contre un certain nombre de risques. Il arrive toutefois que le constructeur ne souscrive pas à toutes les garanties.

Lorsque vous faites appel à un emprunt pour financer la construction, sachez qu’en cas d’absence de la garantie de livraison, la banque a l’obligation de vous informer des risques que vous encourez. Cette obligation de conseil revêt une grande importance en cas de faillite du constructeur comme vient de l’établir une récente décision de la Cour de Cassation.

Jurisprudence du 15 janvier 2013

Une affaire ayant opposé le Crédit Immobilier de France à des clients a fait l’objet d’une jurisprudence récente par la Cour de Cassation de la 3ème chambre civile en date du 15 janvier 2013

Les faits

Un couple finance son projet de construction (acquisition du terrain + édification du bâtiment) dans le cadre d’un CCMI, le contrat ne prévoyant pas de garantie de livraison. Le constructeur est placé en liquidation judiciaire et ne peut poursuivre le chantier.

Les clients saisissent la justice au motif que la banque a manqué à son obligation de conseil lors de l’établissement de l’offre préalable de prêt en ne les avertissant pas des risques encourus par l’absence de garantie de livraison.

La décision de justice

Jurisprudence de la Cour de Cassation sur l'obligation de conseil de la banqueUn premier arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 4 juillet 2011 a d’abord débouté les clients au motif qu’ils n’avaient pas apporté la preuve que la banque était au courant qu’il s’agissait d’un contrat de construction sans fourniture de plans et soutenant que l’organisme prêteur n’a pas à intervenir dans le choix du constructeur du client.

Le jugement de la Cour de Cassation est tout autre. En se basant sur les Articles 1147 du code civil et L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation, elle déboute la Cour d’Appel.

Tout en rappelant que l’on ne peut contraindre le prêteur à vérifier la présence de la garantie de livraison en cas de contrat de construction sans plan et que dernier n’est pas tenu de conseiller l’emprunteur sur le choix d’un constructeur, la Cour de Cassation décide de donner raison aux plaignants.

Ses arguments s’appuient principalement sur trois éléments :

  • L’Article L.232.1 du Code de la construction et de l’habitation qui s’applique à tout type de contrat de construction (avec ou sans plans).
  • Le fait que le plan de financement avait été bâti sur la base des devis du constructeur, ce qui prouvait que le projet portait sur la totalité de la construction
  • En tant que professionnel, le prêteur est tenu à un devoir de conseil. Il lui appartient donc d’informer son client des risques encourus sur l’absence de la garantie.

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