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La proposition de crédit de la banque : ce qu’il faut savoir

Définition

Il s’agit de l’étape centrale de la négociation d’un crédit immobilier. L’offre de prêt (ou préalable) doit formuler par écrit les éléments de la proposition de l’organisme prêteur. Elle est réglementée par les Lois Scrivener 1 et 2 et la Loi Lagarde.

Le contenu et les annexes

Certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans l’offre de pret immobilier. Tout d’abord celles concernant les deux parties :

  • Nom et adresse de l’organisme prêteur
  • Identité et coordonnées de chaque co-emprunteur
  • Nom et adresse des cautions, le cas échéant

Les caractéristiques et les modalités du crédit ainsi que les conditions d’assurance, ensuite :

  • Nature de l’emprunt (in fine, amortissable) et type (PTZ pour les primo accédants, prêt aidé ou classique)
  • Détail des souplesse en cas d’emprunt modulable
  • Montant
  • Taux d’intérêt (fixe ou variable, taux nominal et TEG).
  • Durée
  • Détail des frais (pénalités de remboursement anticipé et frais de dossier) et le coût global
  • Nom et adresse de la compagnie d’assurance ainsi que le montant des cotisations et la nature des garanties souscrites
  • Garanties (hypothèque, IPPD, caution mutuelle, nantissement)
  • Mise à disposition des fonds qui ne peut intervenir avant l’acceptation

Loi scrivenner sur l'envoi de l'offre

Enfin, l’objet doit être conforme à l’avant-contrat (Promesse synallagmatique signée avec un notaire ou sous seing privé, promesse unilatérale).

Enfin, certaines annexes doivent être transmises conjointement à l’offre préalable. Elles concernent le tableau d’amortissement provisoire (sans indication des dates de début et de fin) et les documents liés à l’assurance.

A noter : Les documents doivent être transmis en double exemplaire à chaque emprunteur et caution.

Annexes concernant l’assurance emprunteur

annexes assurance emprunteur à joindre à l'offreLa banque doit joindre les conditions générales de l’assurance-emprunteur qui détaillent les garanties souscrites : le décès et perte totale et irréversible d’autonomie d’une part et incapacité de travail d’autre part. Si vous avez souscrit des garanties optionnelles comme une assurance perte-d’emploi, les conditions doivent également figurer dans la proposition.

La Loi Lagarde oblige l’organisme prêteur à préciser sur l’offre préalable la possibilité de souscrire les garanties auprès de la compagnie de son choix.

A savoir : au cas où celui-ci refuserait la délégation d’assurance, la banque doit motiver sa décision

Cas d’un taux variable

Dans le cas d’un crédit à taux révisable, la banque doit détailler les conditions d’indexation et préciser l’indice de référence (Euribor, Eonia…). Elle doit également joindre un document informatif avec un exemple chiffré mettant en avant un scénario de hausse et précisant l’impact sur l’ensemble des éléments du prêt.

A noter : l’organisme prêteur doit avertir chaque année du capital restant dû à rembourser.

Durée de validité

La proposition bancaire est valable 30 jours à compter de la date de réception de l’offre de prêt (le cachet de la poste faisant foi). Une fois signée, l’emprunteur est définitivement engagé et dispose de quatre mois pour réaliser l’opération et utiliser les fonds.

A savoir : il est possible en mettant d’accord avec la banque d’obtenir des délais plus longs.

Delai de reflexion impose de 10 jours

Délai minimum de réflexion

La Loi Scrivener impose un délai de réflexion de 10 jours minimum (on ne compte que les jours ouvrables). Ce n’est qu’après le 11ème jour que l’emprunteur peut renvoyer les documents acceptés. Attention, les délais démarrent à compter du lendemain de la réception. Si celui-ci expire un dimanche ou un jour férié, il est reporté au lendemain.

Important : il est interdit d’antidater les offres, sous peine de nullité.

Exemple : la banque édite et poste les documents en date du mardi 6 mars. L’emprunteur les reçoit le lendemain mercredi 7 mars. Le délai commence à compter du lendemain soit le jeudi 8. Le 10ème jour tombant un dimanche, le terme est repoussé au lundi 19. L’emprunteur peut donc renvoyer l’offre à compter du mardi 20 mars.

 Acceptation

Contrat de prêtVous pouvez accepter et renvoyer la proposition à la banque à compter du 11ème jour, Chaque personne doit parapher (apposer les initiales au bas de chaque page) et signer les documents ainsi que les annexes.

Pour donner un caractère certain à la date d’acceptation, il est impératif de poster l’offre par voie recommandée avec accusé de réception.

Sachez toutefois que l’acceptation est soumise aux conditions suivantes :

  • Condition résolutoire de non conclusion, ce qui signifie que le contrat de prêt est annulé après 4 mois si l’opération immobilière n’est pas réalisée.
  • Condition suspensive d’obtention de chaque crédit concourant au financement du bien. En clair, si un seul emprunt représentant au moins 10% de l’acquisition est refusé, l’offre de prêt est annulée.

Comment notifier un refus ?

Deux solutions s’offrent à vous. La première consiste à laisser passer le délai, l’offre devenant caduque. La seconde consiste à notifier par écrit le refus par à la banque, ce qui semble plus correcte vis à vis du prêteur. Là encore, nous vous conseillons de transmettre votre réponse par courrier recommandé.

Obligations liées au compromis ou à la promesse unilatérale

Delai de reflexion impose de 10 jours

Lors de la signature de l’avant-contrat, vous vous êtes engagé à respecter deux types de délais.

  1. Tout d’abord pour déposer votre dossier
  2. Ensuite pour obtenir une proposition écrite.

C’est pourquoi, le simple fait d’avoir reçue une offre bancaire vous engage juridiquement vis à vis du compromis. Si vous avez versé des arrhes, le vendeur sera en droit de les garder.

Notre conseil : dès la réception des documents, avertissez par écrit le vendeur et le notaire chargé de la signature de l’acte authentique.

Cas d’annulation

L’offre préalable peut faire l’objet d’une annulation lorsque le délai maximum de 4 mois a été dépassé. Dans ce cas, la banque est en droit d’exiger des frais d’études qui peuvent aller jusqu’à 0,75% du montant du prêt, plafonnés à 150 €, à condition de l’avoir précisé dans sa proposition.

Le contrat de prêt

Une fois signée par les deux parties, l’offre devient un contrat de prêt. Dès lors, l’emprunteur est engagé juridiquement et le contrat est envoyé au notaire chargé de rédiger l’acte authentique.

Les différentes Loi encadrant l’offre

Loi Scrivener sur l'offre préalableC’est la Loi Scrivener 1 qui a imposé en 1978 aux banques de mentionner le taux effectif global dans les publicités et de transmettre l’offre de crédit préalable par écrit.

Elle a été renforcée un an plus tard par la Loi Scrivener 2 et plus récemment par la Loi Lagarde de 2010.

Références juridiques

• Réglementation sur l’offre préalable
Montant des frais d’études
Loi Scrivener 1 n°78-22 du 10 janvier 1978
Loi Scrivener 2 : loi n°79-596 du 13 juillet 1979
Loi Lagarde : loi n°2010-737 du 1er juillet 2010

Nos conseils

L’offre préalable de prêt engage l’emprunteur vis à vis du vendeur dès sa réception et vis à vis de la banque dès sa signature. Il est donc essentiel d’en faire une lecture détaillée avant de s’engager. N’hésitez pas à demander des éclaircissements à votre conseiller si nécessaire où conseil auprès de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) de votre département.

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