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Le crédit immobilier modulable

Depuis de nombreuses années, les établissements bancaires comme : Crédit Agricole, BNP-Paribas, Société Générale, la Caisse d’Epargne ou encore la Banque Postale ont considérablement assouplit leurs solutions de financement et le prêt modulable a fini par devenir un standard adopté par tous.

diminution des mensualites

Que vous optiez pour un taux fixe ou un révisable, l’option de modulation va vous permettre de piloter votre crédit à chaque changement de situation.

Notre dossier explicatif sur tout ce que vous devez savoir avant de vous engager.

Définition du pret immobilier modulableDéfinition

Pour faire simple, un crédit modulable vous donne la possibilité d’agir sur vos échéances de trois manières et de :

  1. les diminuer
  2. les augmenter
  3. les reporter

Fonctionnement

Avant de calculer l’incidence de la modulation sur le coût du crédit, il y a trois éléments que vous devez prendre en considération :

  • Le délai d’attente
  • L’amplitude de modulation (en général de 10 à 30 %)
  • Les frais

Vous constaterez rapidement les limites d’un prêt modulable :

Concernant le premier point, cette souplesse est rarement utilisable la première année. La plupart des contrats n’autorisant seulement les options qu’après 12 ou 24 mois.

duree de la suspension d'un pret immobilier

Dans l’option de modulation, diminuer les mensualités au maximum n’est pas toujours possible car cette action a pour effet de prolonger la durée – parfois dans de manière spectaculaire – et que celle-ci a des limites fixées par contrat.

Enfin, vous ne bénéficiez en général d’une gratuité que pour un nombre de fois limité d’utilisation de l’option. Au delà d’un seuil fixé par contrat, vous devrez payer des frais financiers qui varient suivant les banques.

La flexibilité peut s’utiliser soit en reportant l’échéance soit en la modulant à la hausse ou à la baisse. Le mécanisme de report d’échéance revient à suspendre jusqu’à 12 mois le paiement des mensualités. La modulation permet de diminuer l’échéance dans les limites autorisées, jusqu’à 30% au maximum (nous verrons dans les exemples combien cela est difficile).

A savoir : il ne faut pas confondre le report d’échéance avec le différé d’amortissement total qui s’applique parfois au démarrage d’un emprunt.

Avantages et inconvénients

Le report d'echeanceNous l’avons dit, la flexibilité du prêt immobilier modulable permet de faire face à un imprévu. Une baisse de revenus ou une dépense inattendue ? Il vous suffit de baisser ou de suspendre votre mensualité.

Une autre situation où faire jouer l’option peut s’avérer utile, est lorsque vous avez besoin d’un crédit à la consommation et que vous êtes au dessus du taux d’endettement maxi autorisé. La baisse de la mensualité peut alors permettre de ramener votre ratio à un niveau suffisant pour obtenir un accord de la banque.

A L’inverse, si vous bénéficiez d’une augmentation de salaire ou si vous avez un emprunt qui se termine, en augmentant votre mensualité, vous pourrez raccourcir la durée et donc le coût final de l’emprunt.

Important : les frais financiers appliqués à partir d’un certain nombre d’utilisation de l’option doivent être détaillés sur l’offre de prêt.

Impact du report d’échéance et de la modulation

Comme vous pourrez le voir dans les différents exemples chiffrés sur le report d’échéance, baisser ou reporter une mensualité peut impacter très fortement le coût du crédit. C’est pourquoi, nous vous conseillons de demander à votre banquier qu’il établisse une simulation avant de prendre une décision.

Pour mieux comprendre, sachez que la conséquence du report d’échéance ne se traduit pas nécessairement par une prorogation correspondant à la durée de suspension. En clair, ce n’est pas parce que vous avez suspendu votre crédit pendant 12 mois qu’il sera prorogé d’autant. L’augmentation peut être plus beaucoup importante suivant la période à laquelle vous avez fait jouer l’option. Plus la suspension démarre tôt et plus la prorogation sera importante. A contrario, plus tôt vous augmentez votre mensualité et plus important sera le gain.

Conséquences sur l’assurance emprunteur

Deux cas de figure peuvent alors se présenter. Soit vous avez choisi un assureur différent de celui proposé par la banque qui base le calcul des primes sur le capital restant dû, soit vous avez souscrit le contrat groupe basé sur le capital emprunté.

Dans le premier cas, vous devez transmettre un nouveau tableau à votre assureur car l’amortissement du capital étant modifié, il impactera directement votre cotisation. Dans le second cas, la prime mensuelle restera inchangée. Au final, quelle que soit la formule, le coût total de l’assurance sera affecté

Conseils à suivre

Posez les bonnes questions à votre banquier avant de vous engager et lisez attentivement l’offre de prêt. Celle-ci doit reprendre toutes les informations liées à votre prêt immobilier modulable comme le délai d’attente pour utiliser l’option, les frais éventuels et l’amplitude maximum de modulation.

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