Accueil » Conditions » Tous les crédits qui entrent dans votre apport

Tous les crédits qui entrent dans votre apport

les aides a l'accession qui entrent dans le calcul de l'apport

La question de la constitution de l’apport personnel ne concerne pas uniquement vos fonds propres. Le calcul de la banque tient compte du capital dont vous disposez mais aussi des prêts réglementés de l’Etat et des éventuelles subventions de certaines collectivités locales. Dès lors, il est plus complexe d’appréhender le taux d’apport car même si la banque tient compte des prêts bonifiés, elle attachera plus d’importance à la part qui provient de vos économies personnelles.

Les aides à l’accession de l’ETAT

La plupart des aides à l’achat d’une résidence principale entrent dans le calcul de l’apport. Voici les principaux prêts bonifiés et leurs caractéristiques. Certains ne permettent pas le financement des frais d’acquisition. Pour comprendre ce qui amène votre banquier à statuer favorablement ou défavorablement sur votre dossier, il et nécessaire de placer de son point de vue .

Le PTZ Plus

Le ptz ne peut pas financer les frais de notaireRecentré sur le neuf (1) depuis 2011, le prêt à taux zéro est l’aide principale de l’Etat. Toutes les banques l’incluent dans le calcul de l’apport et malgré cela, bon nombre d’entre elles exigent que l’emprunteur apporte un capital.

La raison est simple : le PTZ ne peut pas financer les frais de notaire. Ainsi, lorsque la banque ne prête pas à hauteur de 110%, elle demande à ce que vous preniez en charge ces frais par vos propres deniers.

L’autre point faible du mécanisme réside dans l’appréciation même de l’apport personnel. Cela vient du fait que le risque repose entièrement sur l’organisme prêteur et non sur les pouvoirs publics. Ces derniers ne font que participer à hauteur des intérêts en distribuant une prime à la banque.

(1) La transformation d’un local en habitation ouvre droit au ptz 

pret pel

Le prêt Action Logement

C’est sans doute le prêt complémentaire le plus apprécié du banquier car ce dernier ne prend aucun risque en cas de défaillance de remboursement, le crédit étant distribué par les organismes 1% patronaux.  Il est en général utilisé librement. Il peut donc être affecté au paiement de l’acompte à verser au compromis de vente ou bien au paiement des frais annexes. Le prêt Action Logement entre donc dans le calcul du taux d’apport au même titre que les fonds propres de l’emprunteur.

Pour en bénéficier, rappelons que vous devez travailler dans une entreprise de plus de 10 salariés. Il faut également que l’enveloppe n’ait pas été épuisée. Enfin, sachez qu’il appartient à l’employeur de décider des règles de répartition. Il peut par exemple choisir de tout affecter à l’aide locative.

A savoir : un couple d’emprunteur peut cumuler deux prêts Action-Logement si chacun d’eux en bénéficie.

Les prêts Epargne-Logement

Ces prêts aidés sont bien constitutifs de l’apport  mais posent néanmoins deux problèmes :

  1. Les taux proposés ne sont pas tous compétitifs. Ainsi pour un prêt issu d’un CEL, vous allez bénéficier de conditions intéressantes. En revanche, la plupart des taux PEL se situent au dessus de ceux pratiqués par le marché.
  2. La mise en concurrence est plus difficile pour la simple raison que la banque qui n’a proposé l’opération d’épargne-logement (et qui donc n’a pas bénéficié de la phase épargne) ne sera pas enclin à reprendre les droits au prêt acquis par un concurrent.

pret action logement

Les aides des mairies et départements

Les aides des communes pour un premier achatLa politique en matière d’urbanisation des communes visent à favoriser l’installation des habitants dans des secteurs rénovés et à promouvoir la mixité sociale. C’est pourquoi les collectivités locales accompagnent les candidats à l’achat d’un premier logement.

Ces aides peuvent prendre la forme d’une réduction du prix d’achat au mètre carré, d’une subvention visant à diminuer les mensualités ou d’un prêt gratuit comme pour la Ville de Toulouse ou à taux réduit. Dans ces deux derniers cas, la banque tiendra compte de l’aide distribuée dans le calcul de l’apport.

La formule du taux d’apport

Pour calculer votre taux d’apport, vous devez vous baser sur le prix d’acquisition, frais d’agences inclus mais sans les frais notariés ni les frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle).

Prenons un exemple chiffré. Un ménage achète un appartement ancien d’une valeur de 180 000 € dont 12 000 € de frais de notaire. Ils disposent en tout et pour tout de fonds propres (livrets, aide familiale…) de 25 000 € et vont bénéficier d’un prêt Action Logement de 7 000 €.

Le taux d’apport est : {((25 000 € – 12 000 €) + 7 500 € ) / (180 000 – 12 000 €)} * 100 = 12, 20%

Nos conseils

Faites plusieurs plans de financement pour optimiser au mieux les aides publiques. Certaines doivent être remboursées sur une durée inférieure à celle du prêt principal. Prévoyez de lisser les différents prêts de manière à obtenir une mensualité plus basse.

Les pages complémentaires

© 2012 Fil du crédit | Agence web CUBE
En poursuivant votre visite, vous acceptez l'utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus