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L’IPPD dans le cadre d’une garantie immobilière

L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie immobilière faisant partie des suretés réelles. Elle est de moins en moins utilisée par les banques et subit la concurrence des sociétés de caution mutuelle type Crédit-Logement, jugées plus souples. L’IPPD peut s’avérer intéressante pour l’emprunteur. Elle constitue également une solution de rechange en cas de refus de la société de caution.

Définition

Par cet acte hypothécaire, la Loi admet au prêteur qui finance l’acquisition immobilière, l’existence juridique d’une prérogative et fait de lui un créancier prioritaire en cas de défaillance de l’emprunteur.

Formalités

Privilège prêteur de deniersPour être valable, le privilège prêteur de deniers doit être inscrit dans le contrat de prêt et être authentifié par un notaire qui l’annexe à l’acte de vente.

Les banques font néanmoins état de deux inconvénients majeurs :

  1. Tout d’abord, en cas de défaillance de l’emprunteur, l’IPPD nécessite une procédure lourde, visant à saisir le bien immobilier.
  2. Ensuite, sûreté réelle signifiant « garantie assise sur un bien« , la garantie ne peut porter que sur un logement existant. Elle ne pourra pas être utilisée en cas d’acquisition d’un appartement neuf sur plans. Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, elle pourra porter sur l’achat du terrain, le financement des travaux et des frais annexes devront quant à eux faire l’objet d’une autre garantie (hypothèque par exemple).

A savoir : le notaire dispose d’un délai de deux mois pour inscrire la garantie. Toutefois, celle-ci « rétroagit » à la date de l’acte authentique.

Comparaison avec les autres garanties

L’hypothèque

L’inscription en privilège prêteur de deniers est moins onéreuse que l’hypothèque conventionnelle, du fait de l’exonération de certains impôts comme la taxe hypothécaire  où la taxe de publicité foncière.

La caution mutuelle

Le système des organismes spécialisés dans la garantie des prêts immobiliers a été crée par les banques afin de mutualiser le risque de défaillance. Il faut savoir que la plupart des sociétés de caution leur appartiennent comme la SACCEF (groupe des Caisses d’Epargnes) où la CAMCA (caisses du Crédit Agricole).

Par ailleurs, elles permettent d’ajouter un niveau supplémentaire en matière d’analyse de risques.

Le principe de fonctionnement des sociétés de cautionnement est simple. En cas de défaillance dans le paiement des échéances, la société de caution va tout d’abord rembourser la banque et se retournera ensuite vers l’emprunteur.

Important : sachez que l’organisme pourra avoir recours à l’inscription hypothécaire en l’absence de solutions amiables. En ce sens, elle n’est pas aussi éloignée des sûretés réelles que les banques veulent bien le dire.

Coût de l’inscription en privilège prêteur de deniers

L’exonération de certaines taxes comme la taxe hypothécaire et la taxe de publicité foncière en font une garantie bon marché. Il est toutefois nécessaire de faire une simulation pour comparer son coût réel avec celui d’une caution mutuelle.

D’autre part, le choix de la garantie dépendra également de la date à laquelle le prêt sera remboursé, car en cas de revente avant le terme, il sera nécessaire de procéder à une levée de l’inscription. Mais le plus souvent, l’IPPD s’avère la garantie la moins chère pour les prêts inférieurs à 200 000 €.

Le coût comprend d’une part par les émoluments du notaire et d’autre part par les frais d’inscription hypothécaire.

Comparaison du coût des trois garanties

Exemple sur la base d’un prêt de 200 000 €:

  • Coût d’une hypothèque : 3000 € +900 € en cas de mainlevée
  • Coût d’un privilège prêteur de deniers : 1200 € + 900 en cas de mainlevée
  • Coût d’une caution mutuelle : (exemple avec Crédit-Logement) : 2250 € (avant restitution du fonds mutuel de garantie).

Mainlevée

Comme on peut le voir sur les exemples ci-dessus, l’inconvénient d’une sûreté réelle est de nécessité une mainlevée en cas de remboursement du prêt par anticipation.

Ces frais comprennent les émoluments du notaire chargé de la levée de l’inscription, les impôts et débours.

A savoir : l’IPPD s’éteint automatiquement un an après le terme du prêt (réforme des Sûretés de 2006).

Références règlementaires

Les sûretés trouvent leur source législative dans le Code Civil, aux Articles 2374, 2377 à 2386 et le Décret n°78-262 du 8 mars 1978 pour ce qui concerne la rémunération des officiers ministériels.

  • L’Article 2374 du Code Civil traite des privilèges immobiliers et hiérarchise les créanciers prioritaires en cas de vente immobilière en plaçant le prêteur en deuxième position juste derrière le vendeur et avant les héritiers.
  • Les Articles 2377 à 2386 organisent l’inscription hypothécaire. Ils apportent des précisions sur la date d’effet du privilège prêteur de deniers et rappelle qu’en cas de construction, l’IPPD ne prend effet qu’à l’achèvement du logement (ce qui explique qu’elle n’est utilisé que lors de l’acquisition d’un bien existant). Ils rappellent que les frais d’inscription sont supportés par les emprunteurs (dans le cadre de la garantie d’un crédit immobilier).
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