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Les règles bancaires pour calculer le remboursement mensuel d’un crédit

L’analyse bancaire d’un dossier de prêt repose sur l’étude globale de différents éléments financiers qui, ensemble déterminent le niveau de risque de crédit. Ainsi, un seul résultat de l’analyse n’est pas toujours déterminant et doit être rapproché des autres éléments. La règle concernant le calcul du remboursement mensuel par rapport aux revenus renvoie plus directement à deux notions :

  1. Le calcul du ratio d’endettement
  2. L’appréciation du « reste à vivre« 

D’autres éléments comme la stabilité professionnelle, la valeur du patrimoine ou le profil de carrière de l’emprunteur pourront également jouer un rôle pour pondérer à la hausse ou à la baisse la capacité du remboursement mensuel de l’emprunteur.

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Le calcul du taux d’endettement

Pour l’essentiel, la banque se base sur le calcul du taux d’endettement pour déterminer le remboursement mensuel par rapport aux revenus. Il s’agit du pourcentage maximum de salaire que l’emprunteur peut affecter aux échéances de crédit. Sont pris en compte toutes les échéances de prêts en cours, y compris les prêts à la consommation et les réserves d’argent.

[(total des mensualités de crédits) / (revenus nets mensuels )(1) ] *100

(1): il s’agit des salaires professionnels, y compris les primes versées de manière régulière et certaine ainsi que les revenus annexes (fonciers, mobiliers…).

D’une manière générale, les banques exigent que le taux d’endettement ne dépasse pas 33% des revenus nets de l’emprunteur.  L’application de cette règle de calcul reste toutefois à l’appréciation de la banque qui pourra autoriser un remboursement mensuel supérieur lorsqu’elle juge que les revenus restant en compte sont suffisant pour faire vivre le ménage.

La notion de reste à vivre

Cette notion est un élément essentiel de l’analyse de risque. Elle explique dans certains cas pourquoi un ménage peut se voir refuser un dossier malgré un taux d’endettement inférieur à 33%. C’est parfois le cas pour un couple d’emprunteur qui achète un logement avec un enfant à charge qui ne disposerait que d’un seul salaire.

En effet, si l’on prend l’exemple d’un candidat à une primo accession dont les revenus nets mensuels sont de 1115 € qui consacrerait un tiers de son salaire au remboursement d’un prêt immobilier, c’est à dire : 368 € par mois. Le reste à vivre serait de 750 € pour trois personnes, ce qui pourra être jugé insuffisant par la banque.

calculer le maximum du pourcentage de salaire pour le remboursement d'un credit

Les éléments qui vont pondérer le résultat

Si la règle principale de calcul du remboursement mensuel reste l’application d’un pourcentage maximum de revenus (le taux d’endettement) et l’appréciation du reste à vivre, d’autres éléments vont influencer la réponse de la banque. Le profil professionnel peut ainsi jouer un rôle important. En voici quelques exemples.

  • Un jeune ingénieur de moins de trente ans bénéficiera d’un à priori favorable qui permettra d’anticiper une hausse future de ses revenus.
  • Un enseignant profitera de son statut de fonctionnaire qui garantit ses revenus.
  • A contrario, un intérimaire peut voir ses missions se terminer à tout moment et présentera de ce point de vue là un risque supplémentaire.

Le patrimoine joue également un rôle important. Si vous disposez d’un capital que vous n’avez pas utilisé comme apport où si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, la banque pourra considérer que vous disposez là d’un matelas de sécurité et acceptera peut-être de déroger à la règle des 33% de remboursement maxi.

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