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Comment renégocier son crédit immobilier ?

Les taux historiquement bas incitent de plus en plus d’emprunteurs à rediscuter les conditions de leur emprunt. Voici un dossier complet pour savoir comment renégocier son crédit immobilier et mettre sa banque en concurrence.

Simuler une renégociation de prêt immo

Se fixer des objectifs

Avant de démarrer les premières discussions, il est indispensable de fixer les objectifs que vous souhaitez atteindre. Suivant votre situation, le rachat du crédit en cours pourra permettre au choix :

  • De baisser l’échéance et renégocier le prêt sur une durée plus longue. Vous gagnerez ainsi en pouvoir d’achat.
  • Garder la même mensualité et réduire le coût de l’emprunt en diminuant la durée.
  • Jouer sur les deux valeurs et répartir le « gain » sur le coût et la mensualité.

Simuler différents scénarios

Une fois l’objectif déterminé, l’étape suivante consiste à réaliser différentes simulations afin de calculer le bénéfice que vous procurera votre démarche. Sachez que le fait que le taux d’intérêt proposé soit plus bas que celui du prêt en cours ne garantit pas que la renégociation soit rentable. Le résultat va dépendre en effet de plusieurs facteurs comme :

  • La durée restante
  • Les pénalités de remboursement anticipé
  • Le coût de l’assurance
  • Le type de garantie (ancien et nouvel emprunt)

Rencontrer sa banque

Avant d’entamer les pourparlers avec la concurrence, prenez rendez-vous avec votre banquier et essayez de rediscuter les conditions. Sachez malgré tout que, dans de nombreux cas cette démarche est vouée à l’échec car la banque préfère perdre un client plutôt que de baisser le taux. Il arrive parfois que celle-ci accepte de faire un effort et dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une suppression des frais de remboursement anticipé.

Simulation de rachat de pret immo

Renégocier avec la concurrence

Si vous vous heurtez à un refus de la part de votre banquier, vous allez devoir faire le tour des établissements pour obtenir de meilleures conditions. Ne limitez pas votre discussion au seul taux mais tenez compte de chaque élément qui impacte le coût total.

Si vous faites appel à un intermédiaire en opérations bancaire, sachez que le courtier est rémunéré par les banques avec lesquelles il traite le dossier. Certains cabinets pratiquent toutefois une double rémunération en facturant des honoraires à leurs clients. Dans tous les cas, la Loi Murcef interdit aux cabinets de courtage de percevoir la moindre somme avant que le prêt ne soit débloqué.

Les points à discuter

Si vous avez réalisé une étude de financement, vous avez déjà remarqué que le résultat ne dépend pas uniquement du taux renégocié. C’est pourquoi chacun des éléments qui suivent doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Les pénalités de remboursements anticipés

Comme nous le verrons plus bas dans les exemples chiffrés, les indemnités de remboursement anticipé impactent l’opération et nécessitent souvent de « réemprunter » un montant plus élevé. Ces pénalités sont en général équivalentes à six mois d’intérêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû. Référez-vous à l’offre préalable pour savoir ce qui avait été décidé par la banque.

montant maxi des penalites

Les conditions d’assurance

Calcul de l'impact d'un crédit renégociéC’est un des aspects les plus importants quand on envisage de renégocier son prêt immobilier. N’hésitez pas de mettre en concurrence le contrat groupe bancaire avec des propositions émanant d’assureurs externes.

En effet, la Loi Lagarde permet à l’emprunteur de choisir librement son contrat d’assurance, à la condition expresse que les garanties (décès, invalidité et incapacité de travail) soient d’un niveau au moins équivalentes à celles qui figurent dans le contrat groupe.

Les problèmes liés aux garanties

Pour la nouvelle opération, privilégiez une caution mutuelle, plus souple et moins onéreuse que l’hypothèque. Concernant le prêt racheté, tout dépend du type de garantie qui avait été prise par la banque :

  • S’il s’agissait d’une hypothèque, vous devrez régler des frais de mainlevée.
  • S’il s’agissait d’une caution, vous n’avez rien à payer. Dans le cas de la société Crédit-Logement, vous récupérez la partie de la cotisation afférente au fonds mutuel de garantie, soit environ 60% de la somme versée.

A savoir : Vous devez compter également des frais de mainlevée pour un privilège prêteur de deniers.

Exemples chiffrés

Nous allons étudier le cas d’un couple d’emprunteur qui renégocie son taux auprès d’une banque concurrente. La situation initiale était la suivante :

  • Montant emprunté au 1er octobre 2008 de 180 000 € sur 25 ans à un taux de 4,5% + 0,36% d’assurance sur capital initial. Type de garantie : inscription hypothécaire
  • Capital restant dû : 160 985 €
  • Coût du crédit restant si la situation reste en l’état (hors assurance) : (Durée restante de 250 mois) * (mensualité de 950,11 €) = 237 527,50 €.

faire racheter son pret par sa banque

Calcul des frais liés à l’opération de rachat 

Nous partons du principe que le ménage emprunte sur la base du capital restant dû + les indemnités de remboursement et les frais de mainlevée. Le couple finance avec ses propres fonds les frais de dossier et les frais de garantie du nouvel emprunt. L’opération de rachat s’effectue au 1er novembre 2012 sur la base de 167 575 €.

Calcul des frais de remboursement anticipé :

180 000 € * 3% = 5400 €

Calcul des frais de mainlevée :

180 000 € * % = 1190 €

Calcul de la nouvelle garantie (caution crédit-logement) :

1968 € (dont 1241 € restitués au terme)

Simulation avec baisse de la mensualité

Baisse des échéances de crédit

Pour pouvoir gagner en pouvoir d’achat et baisser ses échéances de crédit, le couple devra réemprunter sur 25 ans. En effet, en gardant la durée restante de 250 mois, la mensualité sera plus importante.

Sur 300 mois et à un taux de 3,75% hors assurance, l’échéance passe à 861 €, ce qui procure un gain de près de 90 € par mois. En revanche, la facture augmentera de près de 21 000 € compte tenu de l’allongement de la durée.

Calcul avec diminution de la durée

Si l’objectif est en revanche de gagner sur le coût du crédit, le ménage devra baisser sensiblement la durée et donc augmenter la mensualité. En renégociant par exemple le prêt sur 18 ans à 3,45% hors assurance, le gain sur le coût final est de 12 300 €. En revanche, l’échéance mensuelle passe à 1042 € hors assurance, une charge que le couple ne pourra pas peut-être pas assumer.

Notre conseil 

L’écart de taux est insuffisant pour que le couple renégocie son prêt immobilier. Dans la première simulation, la baisse de mensualité lui coûte très cher et dans le deuxième cas, le gain de 12 300 € nécessite un effort trop important. Dans notre exemple, le couple a intérêt à garder son opération en l’état.

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