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Les incidences de la suspension et la modulation des échéances

Nous avons choisi quelques exemples pour illustrer notre dossier sur le prêt immobilier modulable. Nous mesurons dans les tableaux ci-dessous l’impact du report d’échéance ainsi que d’une hausse ou d’une baisse de mensualité intervenant à deux époques différentes : l’une deux ans et demi seulement après le démarrage du prêt et l’autre après 12 ans et demi.

Vous constaterez que les conséquences sur la prolongation de la durée et le coût de crédit peuvent être très importantes, notamment lors du report d’échéance.

Vous remarquerez également que l’opération impacte également l’assurance du prêt immobilier en cours. Un aspect dont il faut tenir compte au moment de déclencher l’option.

Exemple chiffré

En date du 1er décembre 2010, un couple a emprunté 150 000 euros sur 25 ans à un taux de 4,50% avec une assurance à 0,36% sur capital emprunté. La mensualité est de 833 € et le coût du crédit est estimé à 100 124 €.

Modifications intervenues après 30 mois

Nous analysons dans le tableau ci-dessous les incidences de la modulation lorsqu’elle est utilisée peu de temps après la souscription du prêt.

Report d’échéance de 12 mois

Dans cette première étude, les emprunteurs décident de suspendre la mensualité pendant 12 mois.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/12/2038  –
Nombre de mensualités totales 300 337 + 37 mois
Coût du crédit 100 124 € 120 171 € + 20 047 €
Coût de l’assurance 13 500 € 15 167 €   + 1617 €

On constate ici que la suspension d’un an entraîne une prorogation de 37 mois, soit 3 fois plus que la durée reportée. Il ne faut donc pas considérer l’option comme un élément de confort et ne l’utiliser qu’en cas de stricte nécessité d’autant plus que le coût total du crédit et de l’assurance dépasseront de 21 714 € celui prévu initialement.

Abaissement de la mensualité

Notre couple demande à utiliser l’option de modulation et souhaite abaisser la mensualité à 700 €.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/10/2045  –
Nombre de mensualités totales 300 419 + 119 mois
Coût du crédit 100 124 € 145 276 € + 45 052 €
Coût de l’assurance 13 500 € 18 855 € + 5355 €

La demande sera évidemment refusée par la banque. Une des limites de la modularité des échéances tient au fait qu’une baisse importante de la mensualité entraîne un allongement trop important de la durée. Or, les établissements de crédit fixent une limite maximum. Dans tous les cas, vous ne pourrez pas dépasser 30 ans avec les banques de réseau.

Hausse de la mensualité

Dernière possibilité offerte par la modularité, les emprunteurs décident de passer leur mensualité à 960 € par mois.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/11/2029  –
Nombre de mensualités totales 300 228 – 72 mois
Coût du crédit 100 124 € 74 566 € + 25 558 €
Coût de l’assurance 13 500 € 10 260 €   + 3260 €

L’opération est intéressante pour le couple qui gagnera exactement 6 ans sur la durée totale et économisera au total 28 818 €.

Modifications intervenues après 138 mois

Nous allons maintenant mesurer l’impact lorsqu’on utilise la modulation après plus de 12 ans.

Report de la mensualité

La suspension s’effectue sur 12 mois comme dans la première étude.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/12/2037  –
Nombre de mensualités totales 300 323 + 23 mois
Coût du crédit 100 124 € 108 824 € + 8700 €
Coût de l’assurance 13 500 € 14 535 €   + 1035 €

On constate que la même opération effectuée après 12 ans donne des résultats bien meilleurs. Il n’empêche, la prorogation est presque du double de la durée de suspension (au lieu du triple lorsque l’opération est menée après 30 mois) et le coût du crédit augmente de près de 10 000 €, ce qui est loin d’être négligeable.

Baisse de l’échéance

Les emprunteurs demandent à baisser la mensualité à 700 euros.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/08/2039  –
Nombre de mensualités totales 300 347 + 47 mois
Coût du crédit 100 124 € 110 909 € + 10 785 €
Coût de l’assurance 13 500 € 15 615 €   + 2115 €

Avec pratiquement 4 ans de plus et près de 13 000 € supplémentaires à devoir à la banque, le couple a certainement intérêt à chercher d’autres solutions avant d’utiliser l’option.

Hausse de l’échéance

Cas où la mensualité est portée à 960 € par mois.

Situation initiale Après la suspension Impact
Date de fin de crédit 01/11/2035 01/08/2033  –
Nombre de mensualités totales 300 273 – 27 mois
Coût du crédit 100 124 € 93 892 € – 6232 €
Coût de l’assurance 13 500 € 12 285 € – 1215 €

Cette opération permettra au couple de gagner plus de 2 ans sur la durée et 7500 € au total sur le coût global, assurance incluse.

Impact du report d'une échéance de prêt immobilierCes exemples prouvent combien le report d’échéance ou la modulation impactent fortement la durée et le coût d’un emprunt. Avant d’utiliser une des options permises par votre prêt modulable, effectuez une simulation avec votre banquier pour en mesurer les conséquences.

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