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Les taux de crédit toujours au plus bas

L’annonce par le courtier meilleurtaux.com d’un taux de 3,15% sur 20 ans a été largement repris par la presse qui signalait au passage qu’il s’agissait du taux de crédit le plus bas trouvé jusqu’à ce jour.

Des propositions variées suivant la région et le profil de l’emprunteur

Baisse des taux de créditPourtant, cela ne préfigure en rien les conditions qu’un emprunteur peut obtenir auprès de sa banque. Tout juste l’information nous rappelle t-elle la situation paradoxale dans laquelle se trouve le marché de l’immobilier, vivant ses heures les plus noires depuis le début de la crise et bénéficiant des taux historiquement les plus bas.

Par ailleurs, les panoramas de taux de crédit immobilier actuels ne peuvent tout au mieux que servir d’indicateur, tant les conditions proposées à un emprunteur par les banques dépendent de nombreux facteurs.

De grandes disparités suivant les régions

Tout d’abord, le aux obtenu à Nantes ne le sera probablement pas à Lyon. Les résultats varient sensiblement d’une région à l’autre. L’ouest semble bien orienté dans l’ensemble, ce qui ne semble pas être le cas de toutes les régions.

Les taux pratiqués dans l’Est de la France ou dans le Nord  sont sensiblement du même niveau et bien orientés. Ceux de l’Ile de France, plus chers ont baissés et ceux pratiqués dans le sud de la France sont légèrement pus élevés. La région la plus chère reste la région Rhône-Alpes.

Mais si les propositions bancaires peuvent varier d’une ville à l’autre, le taux proposé dépend essentiellement du profil de l’emprunteur.
Les meilleurs taux réservés aux bons dossiers

Mais qu’on ne se fasse aucune illusion, les très bons taux sont réservés aux meilleurs dossiers et dépendent d’une part du niveau d’apport personnel et d’autre part des revenus professionnels de l’emprunteur.

deux co acquereurs

L’importance de l’apport personnel

Un emprunteur qui finance 40% du prix d’acquisition par ses deniers personnels ne présente aucun risque très limité pour la banque car en cas de défaillance, la vente du logement couvrira sans difficulté le prêt.

C’est un facteur d’autant plus important pour bénéficier d’un taux bas que les banques cherchent à réduire au maximum le risque lié au crédit. En effet, pressées par les exigences de « Bâle 3« , elles doivent atteindre un niveau de fonds propres de 10% à décembre 2012, et cela passe par une diminution de leurs actifs au bilan dont font partis les risques à couvrir.

Les hauts revenus privilégiés

Le niveau des revenus professionnels compte également pour beaucoup puisque l’emprunteur devra en contrepartie d’un bon taux domicilier ses salaires dans la banque.

Il faut garder à l’esprit que le crédit immobilier constitue un produit d’appel pour la banque. Cette dernière ne dégage quasiment aucune marge mais gagne à cette occasion un client pour 15, 20 ou 25 ans avec lequel, elle engagera des relations commerciales qui seront d’autant plus fructueuses que les revenus seront élevés.

Le taux dépend par ailleurs de la durée du prêt puisque plus celle-ci est longue et plus le risque pour la banque est important, ce qui explique la baisse importante de la moyenne des prêts immobiliers qui se situent à l’heure actuelle à 17 ans.

Un marché de l’immobilier toujours très difficile

La baisse pourrait d’ailleurs se poursuivre si l’on se réfère au niveau historiquement taux des OAT et notamment le TEC 10 ans, même s’il ne s’agit pas du seul facteur qui détermine les taux d’intérêts.

Mais la bonne tenue des taux immobiliers n’empêche pas les ventes immobilières de continuer à baisser et les statistiques du premier semestre 2012, tant dans le neuf que dans l’ancien nous rappelle que la crise économique met à mal le secteur.

Toutefois, les craintes de voir les taux remonter à terme restent réelles et les professionnels devront sans doute encore patienter avant de retrouver un volume de transactions plus conformes à leur besoins économiques.

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