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Quel est le ratio d’endettement autorisé ?

Les effets de la crise financière continuent de se faire sentir et les banques ne cessent de durcir leurs conditions d’accès. L’analyse de risque se montre ainsi plus stricte sur le taux d’endettement maximum autorisé soit 33% des revenus.

Les élements du taux d'endettement

Toutefois, lorsque le “reste à vivre” est suffisant pour faire vivre le ménage et à conditions que tous les facteurs soient réunis, certaines banques acceptent d’aller au delà de ce seuil.

Un calcul aux multiples ajustements

Le calcul du ratio s’effectue en intégrant l’ensemble des charges liées aux remboursements d’emprunt. Celles-ci comprennent toutes les dettes, y compris les crédits révolvings et les découverts bancaires.

Les revenus peuvent faire l’objet de pondérations. Comme nous le verrons plus bas, la banque risque donc de ne pas prendre en compte la totalité de ce que vous percevez. D’autre part, seuls les revenus à caractère certain seront retenus.

La formule exacte du taux d’endettement maximum sera donc la suivante :

(Remboursements mensuels des crédits en cours + remboursements mensuels des nouveaux prêts) * 100  / (revenus mensuels nets + primes annuelles ramenées au mois + autres revenus)

Notre conseil : si vous avez un prêt  la consommation de faible montant qui reste  courir sur moins d’un an, il sera préférable de le solder avant d’entamer vos démarches.

Le  reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme dont dispose le ménage une fois réglée l’ensemble des emprunts de toutes natures. Ce montant doit être suffisant pour permettre de régler les charges les plus courantes : impôts, électricité, chauffage, téléphone, nourriture et autres frais de scolarité et de santé.

Il varie d’un établissement à l’autre et s’apprécie au regard de la composition du foyer. Il est parfois exprimé en montant de “smic mensuel”. Ainsi, certaines banques exigent que le reste à vivre d’un couple avec deux enfants à charge soit au moins d’une fois le smic, soit 1400 €.

Formule du reste à vivre = Total des revenus nets – Total des mensualités de crédit

Analyse des revenus

Tous les revenus ne s’analysent pas de la même manière. La banque ne tient compte que des revenus à caractère certains et applique parfois un coefficient de pondération avant de calculer le taux d’endettement maximum de l’emprunteur.

Les salaires

Les salaires nets retenus sont ceux qui sont versés de manière régulière. Une hausse inhabituelle due au versement d’heures supplémentaires ne sera pas prise en compte. Il en va de même pour les primes exceptionnelles. En revanche, les primes de vacances et le treizième mois seront réintégrés pour calculer le salaire net moyen.

Les contrats de participation et les primes d’intéressement ne sont pas non plus comptabilisés du fait de leur caractère aléatoire. C’est d’ailleurs le principe d’incertitude sur lesquelles ils reposent qui justifient leur existence légale.

Certaines entreprises mènent une politique de revalorisation salariale quasi annuelle. Si vous en bénéficiez, préciser le à votre banquier. Celui-ci pourra en tenir compte en cas de dépassement du taux d’endettement autorisé.

Les allocations

Si vos revenus ne dépassent un certain plafond, il est possible de continuer à bénéficier de l’APL (Allocation Personnalisée au Logement). Pour cela, vous devrez obtenir un prêt à l’accession sociale.

Toutefois, la banque n’en tiendra pas compte dans le calcul. La raison tient au fait que les conditions peuvent changer à tout moment (réforme gouvernementale, augmentation des revenus …).

Les allocations familiales en revanche sont retenues en totalité si vos enfants sont en bas âges. A contrario, si ces derniers sont proches de la majorité, elles seront ignorées. Si l’âge se situe entre les deux, par exemple entre 8 et 12 ans, la banque va pondère le montant alloué et n’en retenir qu’une partie.

Les revenus locatifs

La encore, le montant des revenus pris en compte va faire l’objet de différents ajustements. La banque ne retiendra que  le montant net encaissé. Pour cela, elle applique une baisse de l’ordre de 40% afin de tenir compte des charges locatives et de l’impact fiscal.

Si vous pensez que votre bien immobilier génère plus de revenus que le montant retenu par la banque, nous vous conseillons d’établir un prévisionnel précis reprenant tous les éléments de l’opération.

A savoir : les mensualités prises en compte sont celles avec assurance. Pensez à comparer le contrat groupe avec une délégation extérieure à la banque. Si vous avez moins de 35 ans, il est probable que vous bénéficiez de tarifs plus bas avec une adhésion individuelle.

Le calcul du ratio est défavorable aux investisseurs

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous envisagez de réaliser un investissement locatif, vous risquez fort de dépasser le taux d’endettement maximum de 33%, même si l’opération financière envisagée est neutre, c’est  dire si le montant des loyers couvrait la totalité des charges.

Prenons un exemple chiffré : Imaginons un couple d’emprunteur, propriétaire de sa résidence principale, dont les revenus professionnels sont de 3000 € par mois avec un remboursement de 750 € par mois.

A ce stade, le ratio d’endettement est de : (750 € * 100) / 3000 € = 25%

Ce couple décide d’investir dans un bien locatif. Les loyers nets de charges et d’impôts s’établissent à 600 € par mois, ce qui couvrirait l’emprunt immobilier dans sa totalité. On peut donc penser que l’incidence de l’opération est neutre puisque le couple disposera du même reste à vivre avant et après l’opération.

Pourtant, le ratio d’endettement maxi est dépassé : (750 + 600)*100 / (3000 + 600) = 37,5%

Malgré tout, la banque n’analysera pas le résultat d’une manière aussi stricte. On peut même penser que dans un cas pareil, elle acceptera de financer l’opération et ne tiendra pas compte du dépassement.

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