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Un terrain est-il considéré comme un apport ?

Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, il arrive que l’emprunteur dispose déjà d’un terrain constructible – que celui-ci ait été apporté en donation ou acquis précédemment. La banque tient alors compte de la valeur du terrain et le considère comme faisant parti de l’apport personnel.

apporter un terrain dans le pret immobilier

Comment évaluer la valeur du terrain

Une des difficultés consiste à estimer précisément la valeur du terrain apporté. Il n’est toutefois pas nécessaire de procéder à une expertise, une simple estimation immobilière effectuée par une ou plusieurs agences suffisant dans la plupart des cas. Cette démarche est le plus souvent gratuite. Toutefois, les agents immobiliers remplissent souvent ce rôle dans l’espoir d’avoir le bien estimé à la vente, ce qui arrive assez souvent pour l’expertise d’une maison ou d’un appartement. Dans le cas d’un terrain constructible, si vous indiquez à l’agent que la démarche s’inscrit dans le cadre d’un prêt immobilier, il est possible que ce dernier envisage de facturer des honoraires. Dans ce cas, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Si le terrain provient d’une donation ou d’une succession récente, vous pouvez vous baser sur la valeur prise en compte par le notaire. Toutefois, il n’est pas rare que les héritiers sous-estiment volontairement les biens transmis pour diminuer les frais de mutation. Il se peut alors que la valeur donnée au terrain ne représente que faiblement le capital apporté réellement dans l’opération.

Calculer le pourcentage d’apport

Calcul du pourcentage d'apport construction avec un terrain

Le pourcentage d’apport est calculé systématiquement par le service d’analyse de risque de la banque. Dans le cas d’un terrain constructible, la banque calcule le ratio de la même manière que pour un apport en numéraire. Il est à noter que les frais annexes sont exclus du calcul.

Exemple chiffré

Prenons l’exemple de la construction d’une maison sur la base des éléments suivants:

  • Valeur estimé du terrain : 70 000 €
  • Prix de la construction (tous frais inclus) : 100 000 €

Nous considérons dans notre exemple que l’apport se limite au terrain, le prêt portant sur la totalité de la construction.

Formule de calcul du ratio d’apport personnel : [Apport * 100] /Prix total du projet, ce qui donne dans notre exemple:

[70 000 * 100] /170 000 € soit: 41%

Emprunter sans apport : lire le dossier

emprunter uniquement pour la construction de la maison

Financer les frais annexes

Il n’est pas rare de disposer du terrain constructible mais de devoir emprunter la totalité du prix de la construction de la maison plus les frais annexes. Ces derniers se limitent toutefois aux frais de garantie et de dossier. En effet, dans la mesure où il n’y a pas de changement de propriétaire, il n’y a pas de frais de mutation et vous n’avez pas à passer devant un notaire.

Les frais de garantie resteront limités au prix de la construction. Comptez environ 1500 € pour une caution « Crédit-Logement »(1), dont 800 € au titre du fonds mutuel de garantie qui seront restitués au terme et 1800 € pour une hypothèque.

Il est à noter que l‘IPPD n’est pas possible dans le cadre d’une construction dans la mesure où le privilège prêteur de deniers ne peut s’appliquer que sur un bien existant.

(1): Exemple sur la base d’un emprunt de 100 000 € d’après le barème « Classic ».

Les frais de dossier restent négociables et varient en fonction des banques. Comptez 1% du capital emprunté, plafonné à un certain montant    en fonction du montant du prêt.

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