La levée d’option est sans doute l’élément le plus important de la promesse de vente immobilière et répond à un formalisme assez strict. Si vous n’avez pas une bonne habitude du mécanisme des promesses unilatérales, ce dossier va vous permettre de vous familiariser avec cet aspect de l’avant-contrat et de réaliser votre transaction immobilière dans les meilleures conditions.
Le délai d’option
Il est librement fixé entre acheteurs et vendeurs et résulte en général d’un compromis entre les intérêts du promettant et du bénéficiaire de la promesse.
En clair, il ne doit pas être trop long afin de faciliter la remise en vente du bien dans le cas ou l’option ne serait pas levée et ne pas être trop court pour permettre à l’acheteur de mener à bien sa réflexion.
Notre conseil : indiquez un jour précis pour fixer la limite du délai plutôt que d’indiquer une durée. Préférez « le 3 mars 2013 » plutôt que « valable 5 semaines ».
Si le bénéficiaire manifeste son droit
Le législateur n’a pas prévu de formalisme particulier pour lever l’option. Il faut d’ailleurs avouer que seule la jurisprudence est capable d’apporter des éclaircissements en cas de litige. C’est donc aux deux parties d’en fixer les conditions lors de la rédaction de l’avant contrat.
En l’absence de précisions, il suffit au bénéficiaire de manifester sa volonté par une lettre recommandée avec accusé de réception avant le terme prévu.
L’indemnité d’immobilisation viendra en déduction du prix de vente. Vendeur et acheteur sont définitivement engagés comme c’est le cas pour une promesse synallagmatique (compromis de vente). Toutefois, en cas de recours à un ou plusieurs emprunts, l’acheteur bénéficie de la condition suspensive liée à l’obtention du financement.
La perte de l’indemnité d’immobilisation
La levée d’option est une faculté offerte par le droit et non une obligation. Le bénéficiaire peut ainsi décider de ne pas donner suite à la transaction. Le promettant reprend alors sa liberté et peut remettre le bien immobilier en vente. L’indemnité d’immobilisation lui reste acquise.
Important : si le bénéficiaire d’une promesse de vente ne s’est pas manifesté avant le terme prévu, son silence sera interprété comme un refus de lever l’option.
